تاریخ انتشار
سه شنبه ۳۰ مهر ۱۳۹۸ ساعت ۱۸:۳۵
کد مطلب : ۴۱۴۱۲۴
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن
راهکار خانه دار شدن زوج‌های جوان و مستاجران چیست؟
۰
کبنا ؛مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن گفت: «در شرایط حاضر نمی‌تواند بر روی افزایش میزان وام مسکن یا اعطای وام‌های ارزان قیمت حساب کرد، به بیان دیگر دولت بهتر است به جای اینکه بخواهد تغییری در تسهیلات بخش مسکن به وجود آورد، بهتر است، اقدام درست را در پیش گیرد و با اتخاذ سیاست‌های درست و منطقی تورم را کنترل کرده، در چنین صورتی اوضاع برای تحریک تقاضا در بخش مسکن و استفاده از شبکه بانکی به منظور افزایش سقف تسهیلات مسکن به خوبی فراهم خواهد شد.»
با توجه به رشد افسارگسیخته قیمت مسکن طی دو سال گذشته، برخی از کارشناسان از افزایش مبلغ وام مسکن و یا اعطای وام‌های ارزان قیمت به زوج‌های جوان و خانه‌اولی‌ها سخن می‌گویند، این در حالی است که به نظر می‌رسد با توجه به کسری بودجه دولت، امکان اجرای این امر در حال حاضر وجود نداشته باشد.
مرکز آمار گزارشی از تحولات قیمت زمین، آپارتمان و اجاره بها حدفاصل بهار۹۷ تا بهار۹۸ منتشر کرد که نشان می‌دهد قیمت زمین در مدت مذکور ۱۷۵درصد، آپارتمان ۱۱۰درصد و اجاره بها ۳۵ درصد رشد داشته است.
بر اساس اعلام مرکز آمر افزایش ١٧٤,٦ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی، افزایش ۱۰۹.۶ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و افزایش٣٥ درصدی متوسط مبلغ اجاره بهعلاوهی سه درصد ودیعهی پرداختی برای اجارهی یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار ٩٨ نسبت به بهار ٩٧ از جمله تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران بوده است.
این در حالیست که این گرانی مسکن، باعث ایجاد رکود در معاملات شده، بطوریکه برخی از کارشناسان معتقد هستند این رکود در سال آینده نیز تشدید خواهد شد، حال در چنین شرایطی باید دید آیا افزایش میزان مبلغ وام مسکن می‌تواند راه‌حلی برای تحریک تقاضا در بخش مسکن باشد.
از سویی افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن بزرگترین چالش بخش مسکن را وجود تقاضا‌های سرمایه‌ای و کاذب می‌داند و در این زمنیه به فرارو می‌گوید: «بیش از ۷۰ درصد نیاز مسکن را این دست از تقاضا‌ها در اختیار دارند، بنابراین آن‌ها در زمان افزایش تقاضا، به صورت مصنوعی و با انجام معاملات صوری قیمت‌ها را به صورت کاذب افزایش می‌دهند؛ که این امر نظم داد و ستد‌ها را از بین می‌برد.»
پروین‌پور افزود: «اما در سوی دیگر کسانی که به صورت واقعی به مسکن نیاز دارند، در چنین وضعیتی نمی‌توانند به خواسته خود برسند، بنابراین دولت باید با دخالتی که در بازار انجام می‌دهد، این نیاز‌های سفته بازانه را از بازار خارج کند، امری که متاسفانه طی سال‌های اخیر به هیچ عنوان شاهد آن نبوده‌ایم، حال باید دید در آینده آیا تغییری در این باره رخ خواهد داد.»
مهدی سلطان‌محمدی معتقد است در حال حاضر امکان افزایش مبلف وام مسکن وجود ندارد
بسیاری از مردم توان پرداخت اقساط وام مسکن را ندارند
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن در بخش تقاضا با مشکل مواجه است،گفت: «به دلیل اینکه طی دو سال اخیر قدرت خرید مردم با کاهش زیادی روبرو بوده و از سوی دیگر نیز قیمت‌ها با رشد بسیار فزاینده‌ای همراه شده، تقاضا در بخش مسکن به کمترین میزان خود رسیده است.»
وی افزود: «در حال حاضر بسیاری از مردم توانایی پرداخت اقساط سنگین وام مسکن را ندارند و از سوی دیگر نیز با توجه به کاهش ارزش پول ملی طی یک‌سال اخیر، پس‌اندازهای مردم هم کفایت مبلغ مورد نیار برای خرید مسکن را نمی‌کند.»
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در افزایش میزان مبلغ وام مسکن باید شرایط باز پرداخت اقساط را در نظر گرفت، اظهار داشت: «در حال حاضر اوراق تسهیلات مسکن که در فرابورس در دسترش است، امکان خوبی برای دریافت تسهیلات مسکن در کمترین زمان ممکن است، البته نرخ سود این تسهیلات برای بخشی از جامعه که توانایی پرداخت اقساط بلندمدت را دارند، مناسب است.»
سلطان‌محمدی با بیان اینکه درحال حاضر امکان افزایش وام مسکن وجود ندارد،اضافه کرد: «با توجه به اینکه شبکه بانکی باید این منابع را تامین کند، به دلیل اوضاع نامساعد بانک‌ها نمی‌توان چنین انتظاری را در حال حاضر داشت.»
افزایش مبلغ وام مسکن تورم زا است
وی ادامه داد: «در این رابطه باید بانک مرکزی خطوط اعتباری ویژه‌ای را برای افزایش وام مسکن یا ارائه تسهیلات ارزان قیمت خرید خانه برای زوج‌های جوان یا مسکن اولی‌ها در نظر بگیرد، که این امر به دلیل کسری بودجه‌ای که دولت با آن روبرو است، عملا ممکن نیست.»
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: «از سوی دیگر چنین طرح‌های تورم‌زا بوده و با توجه به اینکه درحال حاضر اقتصاد کشور در رکود به سر می‌برد و همچنین دولت نمی‌خواهد تورم تازه‌ای به جامعه تزریق شود، در واقع نمی‌توان تقاضا در بخش مسکن را با افزایش تسهیلات خرید مسکن یا اعطای وام ارزان قیمت تحریک کرد.»
سلطان‌محمدی در مورد شرایطی که می‌توان در آن صورت در بخش مسکن تسهیلات را افزایش داد، اذعان داشت: «اگر تورم کاهش پیدا کند و به نوعی تک رقمی شود و از سوی دیگر نیز نرخ بهره‌های بانکی تعدیل شود، در این صورت خود بانک‌ها به این سمت متمایل می‌شوند که تسهیلات را با نرخ سود منطقی در اختیار متقاضیان قرار دهند.»
وی افزود: «بنابراین در شرایط حاضر نمی‌تواند بر روی افزایش میزان وام مسکن یا اعطای وام‌های ارزان قیمت حساب کرد، به بیان دیگر دولت بهتر است به جای اینکه بخواهد تغییری در تسهیلات بخش مسکن به وجود آورد، بهتر است، اقدام درست را در پیش گیرد و با اتخاذ سیاست‌های درست و منطقی تورم را کنترل کرده، در چنین صورتی اوضاع برای تحریک تقاضا در بخش مسکن و استفاده از شبکه بانکی به منظور افزایش سقف تسهیلات مسکن به خوبی فراهم خواهد شد.»
برخی از کارشناسان می گویند دولت باید وام های ارزان قیمت برای خرید خانه در اختیار زوج های جوان و خانه اولی ها قرار دهد
دولت ساختمان ساز خوبی نیست
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا دولت می‌تواند خود اقدام به تولید مسکن کند، در صورتی‌که هزینه تولید با کاهش روبرو شود، گفت: «به هیچ عنوان چنین امری نباید روی دهد، به بیان دیگر با توجه به تجربه‌هایی که وجود دارد و آخرین آن‌ها مسکن مهر است، دولت اصولا ساختمان ساز خوبی نیست و کیفیت واحدهایی که در قالب مسکن مهر ساخته، نمود عینی در این باره است.»
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه از لحاظ تاریخی نیز اگر بخواهیم بررسی کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که بهتر است دولت در این حوزه وارد نشود، گفت: «حدود ۹۵ درصد خانه‌های ساخته شده در ایران طی سالیان مختلف توسط مردم بنا شده وتنها ۵ درصد از این میزان توسط دولت احداث شده است.»
وی بیان داشت: «بنابراین بهتر است دولت بسترهای لازم برای ساخت و ساز را فراهم کند، فضای کسب و کار را در این زمینه تسهیل کرده و به مقررات زدایی اقدام کند، اگر چنین کارهایی انجام بگیرد، به طور قطع ساخت و ساز مسکن رونق خواهد گرفت.»
این‌کارشناس با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار ساخت مسکن در رکود بسر می‌برد، اظهار داشت: «سال گذشته که قیمت مسکن افزایش بیش از دو برابری را تجربه کرد، ما شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساخت وساز بودیم، به بیان دیگر علیرغم افزایش قیمت، به دلیل مشکلاتی‌که در بخش ساخت و ساز وجود دارد، بسیاری از سرمایه‌گذاران رغبتی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن ندارند.»
سلطان‌محمدی اضافه کرد: «اگر دولت شرایط را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فراهم کرده و فرآیندهای اخذ مجوزها را تسهیل کند، سرمایه‌گذاران بسیاری وجود دارند، که با توجه به جذابیت بازار مسکن مایل به حضور در این بازار و فعالیت در آن هستند.»
با توجه به رشد افسارگسیخته قیمت مسکن طی دو سال گذشته، برخی از کارشناسان از افزایش مبلغ وام مسکن و یا اعطای وام‌های ارزان قیمت به زوج‌های جوان و خانه‌اولی‌ها سخن می‌گویند، این در حالی است که به نظر می‌رسد با توجه به کسری بودجه دولت، امکان اجرای این امر در حال حاضر وجود نداشته باشد.
مرکز آمار گزارشی از تحولات قیمت زمین، آپارتمان و اجاره بها حدفاصل بهار۹۷ تا بهار۹۸ منتشر کرد که نشان می‌دهد قیمت زمین در مدت مذکور ۱۷۵درصد، آپارتمان ۱۱۰درصد و اجاره بها ۳۵ درصد رشد داشته است.
بر اساس اعلام مرکز آمر افزایش ١٧٤,٦ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زمین یا زمین ساختمان مسکونی کلنگی، افزایش ۱۰۹.۶ درصدی قیمت فروش یک مترمربع زیربنای مسکونی و افزایش٣٥ درصدی متوسط مبلغ اجاره بهعلاوهی سه درصد ودیعهی پرداختی برای اجارهی یک مترمربع زیربنای مسکونی در بهار ٩٨ نسبت به بهار ٩٧ از جمله تغییرات قیمت مسکن در شهر تهران بوده است.
این در حالیست که این گرانی مسکن، باعث ایجاد رکود در معاملات شده، بطوریکه برخی از کارشناسان معتقد هستند این رکود در سال آینده نیز تشدید خواهد شد، حال در چنین شرایطی باید دید آیا افزایش میزان مبلغ وام مسکن می‌تواند راه‌حلی برای تحریک تقاضا در بخش مسکن باشد.
از سویی افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن بزرگترین چالش بخش مسکن را وجود تقاضا‌های سرمایه‌ای و کاذب می‌داند و در این زمنیه به فرارو می‌گوید: «بیش از ۷۰ درصد نیاز مسکن را این دست از تقاضا‌ها در اختیار دارند، بنابراین آن‌ها در زمان افزایش تقاضا، به صورت مصنوعی و با انجام معاملات صوری قیمت‌ها را به صورت کاذب افزایش می‌دهند؛ که این امر نظم داد و ستد‌ها را از بین می‌برد.»
پروین‌پور افزود: «اما در سوی دیگر کسانی که به صورت واقعی به مسکن نیاز دارند، در چنین وضعیتی نمی‌توانند به خواسته خود برسند، بنابراین دولت باید با دخالتی که در بازار انجام می‌دهد، این نیاز‌های سفته بازانه را از بازار خارج کند، امری که متاسفانه طی سال‌های اخیر به هیچ عنوان شاهد آن نبوده‌ایم، حال باید دید در آینده آیا تغییری در این باره رخ خواهد داد.»
مهدی سلطان‌محمدی معتقد است در حال حاضر امکان افزایش مبلف وام مسکن وجود ندارد
بسیاری از مردم توان پرداخت اقساط وام مسکن را ندارند
مهدی سلطان‌محمدی کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار مسکن در بخش تقاضا با مشکل مواجه است،گفت: «به دلیل اینکه طی دو سال اخیر قدرت خرید مردم با کاهش زیادی روبرو بوده و از سوی دیگر نیز قیمت‌ها با رشد بسیار فزاینده‌ای همراه شده، تقاضا در بخش مسکن به کمترین میزان خود رسیده است.»
وی افزود: «در حال حاضر بسیاری از مردم توانایی پرداخت اقساط سنگین وام مسکن را ندارند و از سوی دیگر نیز با توجه به کاهش ارزش پول ملی طی یک‌سال اخیر، پس‌اندازهای مردم هم کفایت مبلغ مورد نیار برای خرید مسکن را نمی‌کند.»
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه در افزایش میزان مبلغ وام مسکن باید شرایط باز پرداخت اقساط را در نظر گرفت، اظهار داشت: «در حال حاضر اوراق تسهیلات مسکن که در فرابورس در دسترش است، امکان خوبی برای دریافت تسهیلات مسکن در کمترین زمان ممکن است، البته نرخ سود این تسهیلات برای بخشی از جامعه که توانایی پرداخت اقساط بلندمدت را دارند، مناسب است.»
سلطان‌محمدی با بیان اینکه درحال حاضر امکان افزایش وام مسکن وجود ندارد،اضافه کرد: «با توجه به اینکه شبکه بانکی باید این منابع را تامین کند، به دلیل اوضاع نامساعد بانک‌ها نمی‌توان چنین انتظاری را در حال حاضر داشت.»
افزایش مبلغ وام مسکن تورم زا است
وی ادامه داد: «در این رابطه باید بانک مرکزی خطوط اعتباری ویژه‌ای را برای افزایش وام مسکن یا ارائه تسهیلات ارزان قیمت خرید خانه برای زوج‌های جوان یا مسکن اولی‌ها در نظر بگیرد، که این امر به دلیل کسری بودجه‌ای که دولت با آن روبرو است، عملا ممکن نیست.»
این کارشناس اقتصاد مسکن گفت: «از سوی دیگر چنین طرح‌های تورم‌زا بوده و با توجه به اینکه درحال حاضر اقتصاد کشور در رکود به سر می‌برد و همچنین دولت نمی‌خواهد تورم تازه‌ای به جامعه تزریق شود، در واقع نمی‌توان تقاضا در بخش مسکن را با افزایش تسهیلات خرید مسکن یا اعطای وام ارزان قیمت تحریک کرد.»
سلطان‌محمدی در مورد شرایطی که می‌توان در آن صورت در بخش مسکن تسهیلات را افزایش داد، اذعان داشت: «اگر تورم کاهش پیدا کند و به نوعی تک رقمی شود و از سوی دیگر نیز نرخ بهره‌های بانکی تعدیل شود، در این صورت خود بانک‌ها به این سمت متمایل می‌شوند که تسهیلات را با نرخ سود منطقی در اختیار متقاضیان قرار دهند.»
وی افزود: «بنابراین در شرایط حاضر نمی‌تواند بر روی افزایش میزان وام مسکن یا اعطای وام‌های ارزان قیمت حساب کرد، به بیان دیگر دولت بهتر است به جای اینکه بخواهد تغییری در تسهیلات بخش مسکن به وجود آورد، بهتر است، اقدام درست را در پیش گیرد و با اتخاذ سیاست‌های درست و منطقی تورم را کنترل کرده، در چنین صورتی اوضاع برای تحریک تقاضا در بخش مسکن و استفاده از شبکه بانکی به منظور افزایش سقف تسهیلات مسکن به خوبی فراهم خواهد شد.»
برخی از کارشناسان می گویند دولت باید وام های ارزان قیمت برای خرید خانه در اختیار زوج های جوان و خانه اولی ها قرار دهد
دولت ساختمان ساز خوبی نیست
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین در پاسخ به این پرسش که آیا دولت می‌تواند خود اقدام به تولید مسکن کند، در صورتی‌که هزینه تولید با کاهش روبرو شود، گفت: «به هیچ عنوان چنین امری نباید روی دهد، به بیان دیگر با توجه به تجربه‌هایی که وجود دارد و آخرین آن‌ها مسکن مهر است، دولت اصولا ساختمان ساز خوبی نیست و کیفیت واحدهایی که در قالب مسکن مهر ساخته، نمود عینی در این باره است.»
سلطان‌محمدی با تاکید بر اینکه از لحاظ تاریخی نیز اگر بخواهیم بررسی کنیم، به این نتیجه می‌رسیم که بهتر است دولت در این حوزه وارد نشود، گفت: «حدود ۹۵ درصد خانه‌های ساخته شده در ایران طی سالیان مختلف توسط مردم بنا شده وتنها ۵ درصد از این میزان توسط دولت احداث شده است.»
وی بیان داشت: «بنابراین بهتر است دولت بسترهای لازم برای ساخت و ساز را فراهم کند، فضای کسب و کار را در این زمینه تسهیل کرده و به مقررات زدایی اقدام کند، اگر چنین کارهایی انجام بگیرد، به طور قطع ساخت و ساز مسکن رونق خواهد گرفت.»
این‌کارشناس با اشاره به اینکه در حال حاضر بازار ساخت مسکن در رکود بسر می‌برد، اظهار داشت: «سال گذشته که قیمت مسکن افزایش بیش از دو برابری را تجربه کرد، ما شاهد کاهش صدور پروانه‌های ساخت وساز بودیم، به بیان دیگر علیرغم افزایش قیمت، به دلیل مشکلاتی‌که در بخش ساخت و ساز وجود دارد، بسیاری از سرمایه‌گذاران رغبتی برای سرمایه گذاری در بخش مسکن ندارند.»
سلطان‌محمدی اضافه کرد: «اگر دولت شرایط را برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن فراهم کرده و فرآیندهای اخذ مجوزها را تسهیل کند، سرمایه‌گذاران بسیاری وجود دارند، که با توجه به جذابیت بازار مسکن مایل به حضور در این بازار و فعالیت در آن هستند.»
