درخواست تعدیل یا افزایش اجاره بها و ضرورت مشورت با وکیل ملکی متخصص

کبنا ؛با توجه به هزینه‌های زندگی و شرایط اقتصادی، بسیار زیادی از افراد جامعه توانایی خرید مسکن برای خود و خانواده و یا خرید ملک برای شغل مورد نظر خود را ندارند و بنابراین اجاره املاک به میزان بسیار زیادی افزایش پیدا کرده و روزبه‌روز به تعداد مستاجران و موجران افزوده می‌شود. به تبع افزایش اجاره‌ها قوانین مربوط به قراردادهای اجاره موجر و مستاجر نیز در حال به‌روزرسانی و گسترش است.  
به گزارش کبنا، اجاره‌نامه در حکم سندی است که بین موجر (کسی که ملک را اجاره می‌دهد خواه مالک ملک باشد یا نماینده قانونی وی) و مستاجر در یکی از دفاتر املاک منعقد می‌شود و در آن نرخ اجاره‌بها و ودیعه همراه با تاریخ شروع و پایان مدت زمان اجاره آمده است.



در متن اجاره‌نامه ممکن است نسبت به تمدید مدت زمان اجاره نیز اشاره شود. اما شرایط اقتصادی کشور به گونه‌ای است که نوسانات قیمت و تورم یا رکود، بر قراردادهای اجاره نیز تاثیرگذار است. 
به این معنا که موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان تعدیل اجاره‌بها را بنماید و این درخواست‌ها با توجه به شرایط قانونی و معتبر بودن درخواست‌ها قابل پیگیری در دادگاه است.
نکته مهم این‌که از آن‌جا که بحث اجاره و تعدیل یا افزایش در اجاره‌بها بحث تخصصی است حتما از مشورت با یک وکیل ملکی با تخصص و ماهر غافل نشوید.
 
در دعاوی مرتبط با ملک و املاک چه وکیلی را انتخاب کنیم؟
یکی از سوالاتی که ذهن کاربران را درگیر کرده است این می باشد که " در دعاوی مرتبط با ملک و املاک چه وکیلی را انتخاب کنیم؟ ". در پاسخ به این سوال باید به شما بگوییم که باید در ابتدا وکیلی را مد نظر قرار دهید که اخلاق مدار باشد و در مرحله بعد در حوزه حقوق ملکی تخصص و تجربه کافی را داشته باشد.
 
طرح دعوای افزایش یا تعدیل اجاره بها توسط وکیل ملکی
قبل از این‌که به بحث دعوای تعدیل اجاره‌بها پرداخته شود باید بگویم موجر و مستاجر می‌توانند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و با توافق بین خود بدون تشکیل پرونده‌ای اقدام نمایند. اما اگر توافقی حاصل نشد چه؟
موجر می‌تواند برای افزایش اجاره‌بها ملک خود درخواست بدهد. به دو شرط: اول این‌که مدت اجاره منقضی شده و دوم این‌که از تاریخ استفاده مستاجر از ملک یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد. در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس، اجاره‌بها را به نرخی معادل روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
در مواردی ممکن است مستاجر نیز به سبب بهتر شدن اوضاع اقتصادی و پایین آمدن تورم درخواست کاهش اجاره‌بها بدهد و بخواهد شرایط اجاره و میزان اجاره بها توسط موجر تعدیل شود.



درمورد شرط اول یعنی انقضای مدت اجاره باید این نکته را اضافه نماییم که فرقی نمی‌کند که اجاره برای بار اول باشد یا به درخواست یکی از طرفین تجدید شده باشد در هر صورت باید مدت اجاره منقضی شود.
شرط دوم نیز باید از تاریخی که طرفین درباره میزان اجاره توافق کرده‌اند یا دادگاه در آن باره تصمیم گرفته است سه سال گذشته باشد و تاریخ مبدا حساب برای سه سال نیز باید از تاریخی باشد که مستاجر به موجب آخرین اجاره‌نامه یا حکم دادگاه از ملک استفاده می‌کند و این موضوع شامل مدت‌هایی که در اجاره‌های سابق گذشته بوده به حساب نمی‌آید.
به صورت خلاصه هرگاه طرفین موضوع یعنی موجر و مستاجر در خصوص تعدیل به توافق نرسند و اختلاف آن‌ها به گونه‌ای باشد که نتوانند بر سر تعدیل قیمت مذاکره کنند در این صورت موجر و مستاجر به دادگاه مراجعه کرده و هر یک بنا به وضعیت اقتصادی کشور در حالت کاهش یا افزایش هزینه‌های زندگی درخواست افزایش یا کاهش اجاره‌بها را می‌دهند. 
دعوای تعدیل چه از سوی موجر باشد و چه از سوی مستاجر نیازمند مراجعه به دادگاه و ارائه دادخواست است و باید تشریفات عمومی دادخواست، نظیر تعیین خواهان، خوانده و خواسته به صورت کامل توسط وکیل ملکی متخصص اجرا شود.
 
روش تعدیل و یا افزایش اجاره‌بها
همان‌طور که گفتیم تعیین قانونی مبلغ اجاره‌بها به نظر کارشناس رسمی دادگاه بستگی دارد. اما عواملی که در تعیین مبلغ مورد نظر موثر هستند عبارتند از:

• نوع ملک مورد اجاره و قدمت آن
  مدت زمان اجاره توسط مستاجر
  موقعیت جغرافیایی ملک مورد اجاره
  مساحت ملک مورد نظر
  کاربری ملک مورد اجاره (مسکونی، اداری، تجاری)

 
چرا به وکیل ملکی در بحث دعاوی تعدیل یا افزایش اجاره بها نیاز است؟
وکیل امور ملکی وکیل تخصصی است که با تجربه کافی و علم به تمامی قوانین، وکالت انجام و پیگیری تمامی مراحل بالا را بر عهده می‌گیرد و از سوی شما مراحل را انجام می‌دهد.
همان‌طور که گفتیم دادخواست تعدیل اجاره نیازمند مراجعه به دادگاه و اجرای کامل تشریفات اداری است، بنابراین قبل از این‌که تصمیم به ارائه دادخواست برای تعدیل یا افزایش و کاهش نرخ اجاره‌بها چه به عنوان موجر و چه به عنوان مستاجر بگیرید قبل از هر کاری با یک وکیل ملکی خوب و با‌تجربه در این زمینه مشورت نمایید. 
اگر به دنبال بهترین وکیل ملکی در تهران هستید می‌توانید به سایت هایی که در حوزه حقوق فعالیت می کنند و به ارائه خدمات مشاوره ای و وکالتی می پردازند، مراجعه نمایید.