تاریخ انتشار
يکشنبه ۲۱ شهريور ۱۴۰۰ ساعت ۲۰:۴۱
کد مطلب : ۴۳۸۹۴۱
منابع مالی «ساخت یک میلیون خانه» از کجا تامین می‌شود؟
نامعادله جهش تولید مسکن
۱
کبنا ؛بررسی‌های کارشناسی درباره قانون تازه مصوب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی به مدت چهار سال، از وجود یک نامعادله پولی در مسیر اجرای این برنامه خبر می‌دهد.
بررسی‌ها از جزئیات مربوط به قانون ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال که هفته اول شهریور ماه از سوی شورای نگهبان به تایید رسید، از فاصله 4 برابری «واقعیت وام مسکن» با «وعده تسهیلاتی دولت» حکایت دارد. این موضوع به اعتقاد کارشناسان منجر به ایجاد یک نامعادله پولی در مسیر اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی‌که این طرح مصوب از سوی مجلس دو موتور اصلی دارد اما هر دو موتور معیوب و دارای اشکالات بزرگ است که اگر سیاستگذار به همین ترتیب قصد اجرای این طرح را داشته باشد منجر به بروز آثار زیانبار برای «محیط زیست و شهرها» و «اقتصاد» خواهد شد. اولین و مهم‌ترین موتور اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن شامل پرداخت وام ساخت یا منابع اعتباری بانکی برای اجرای این طرح و دومین موتور مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و شکل واگذاری این اراضی است.
.jpg)
سال گذشته همین موقع یعنی زمانی که این برنامه در مجلس طرح و تهیه شد، بازوی پژوهشی مجلس در یک مطالعه کارشناسی نسبت به عواقب اجرای این طرح بدون برطرف کردن نواقص موجود در آن به نماینده‌ها هشدار داد. مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور، براساس ماموریتی که برای ارزیابی کارشناسی طرح‌های مختلف مطرح شده از سوی نماینده‌ها برای تصویب قوانین بهتر و از بین بردن نواقص آنها دارد سال گذشته در جریان ارزیابی طرح جهش تولید مسکن درباره تبعات تورمی و زیست محیطی اجرای این طرح در گزارشی، هشدار صریح داد. این گزارش در واقع چکیده و عصاره انواع نقدهای کارشناسی درباره محتوای طرح تهیه شده از سوی نماینده‌ها است. براساس برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که از سوی مجلس مصوب و اوایل شهریور ماه امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۴۰درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی برای اجرای این طرح مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد». در شرایطی که بانک‌ها به موجب این طرح مکلف شده‌اند تا 40 درصد از تسهیلات جدیدی را که در هر سال به بخش‌های مختلف اختصاص می‌دهند برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اختصاص دهند، گزارش‌های سالانه بانک مرکزی درباره پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف نشان می‌دهد تنها حدود نیمی از کل تسهیلات پرداختی در آمارهای سالانه پرداخت تسهیلات، شامل تسهیلات پرداختی جدید است. نیم دیگر اما مربوط به تمدید تسهیلات سال‌های قبل است. با لحاظ این موضوع عملا تکلیف بانک‌ها برای اختصاص 40 درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن به 20 درصد از آمار اعلامی پرداخت سالانه تسهیلات تغییر می‌کند. چرا که این سهم مطابق با قانون، مربوط به تسهیلات جدیدی است که از سوی شبکه بانکی به بخش‌های مختلف پرداخت می‌شود. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی طی سه سال گذشته بانک‌ها، به‌طور متوسط تنها 5 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داد‌ه‌اند. مفهوم واقعیت پرداخت تسهیلات به بخش مسکن با توجه به شرایط موجود و تکلیفی که برای تامین مالی طرح جهش تولید مسکن تعیین شده است آن است که این سهم فعلی که هم‌اکنون حدود 5 درصد است ناگهان و با اجرای این قانون باید به 4 برابر افزایش یابد. کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی بانک‌ها باید برای تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن اقدام به دوپینگ بزرگ کنند. براساس اعلام بانک مرکزی کل تسهیلاتی که شبکه بانکی سال گذشته به بخش مسکن پرداخت کرد معادل 109 هزار میلیارد تومان یعنی معادل 4/ 5 درصد از کل تسهیلات بانکی بود. در 5 ماه اول امسال نیز این سهم به 1/ 5 درصد رسید. براساس قانون جهش تولید مسکن باید دست‌کم این رقم به 300 هزار میلیارد تومان برسد. آن‌هم در صورتی که هزینه‌های ساخت بدون تغییر و بدون افزایش باشد. سهم 1/ 5 درصدی نیز باید به 4 برابر افزایش یابد تا تکلیف تعیین شده در این قانون محقق شود.
.jpg)
علاوه بر این، سال گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس درباره واقعیت موجود تامین مالی و وعده تسهیلاتی طرح جهش تولید مسکن، گزارشی تهیه و منتشر کرد. این هشدار در ادامه هشدارهای قبلی کارشناسان درباره نقش سوداگری‌های غیرمولد در اضافه پرش قیمتی مسکن بود. همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان اعلام شده بود بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی بیش از آنکه نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن داشته باشد نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضاست که جز از مسیر مالیات اصلی که همان مالیات سالانه از املاک مسکونی و رفع انجماد از دارایی‌های ملکی راکد است امکان‌پذیر نیست. مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه هشدارهای خود در ارتباط با اجرای این طرح اعلام کرد: رویکرد کلی این طرح با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است تناسبی ندارد. به‌طور مشخص این طرح موجب افزایش نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم خواهد شد. به طور کلی با وضعیت رشد نقدینگی حال حاضر و تورم و انتظارات تورمی بالا، نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند. مهم‌ترین دغدغه سیاستگذار باید کنترل تورم باشد. به نظر می‌رسد بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد، نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازی زمین‌های شهری و فروش آنها به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است. تشخیص اولویت اقدام یعنی کاهش سوداگری و سفته‌بازی مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند التیام‌بخشی و اثربخشی موثرتری در پیش داشته باشد. بنابراین و با توجه به هشدار مرکز پژوهش‌های مجلس، در مقطعی که نرخ رشد پایه پولی در ماه گذشته رکورد 10 ساله را به لحاظ بیشترین رشد شکست و اکنون به بیش از 40 درصد افزایش یافته است، دوپینگ بانکی برای تامین منابع اعتباری ساخت یک میلیون مسکن در سال آن هم در شرایطی که نسخه فوری برای حل دست‌کم بخشی از بحران مسکن وجود دارد می‌تواند عواقب و تبعات تورمی و همچنین تشدید مشکلات اقتصادی را به همراه داشته باشد. مرکز پژوهش‌های مجلس هشدار داده است که دولت برای اجرای این سیاست تنها دو راه پیش‌رو دارد. یک راه کاستن از سهم تسهیلات سایر بخش‌ها به نفع بازار مسکن است که عملا این کار غیرممکن است. راه دوم تخصیص خط اعتباری از مسیر چاپ پول است که منجر به افزایش پایه پولی و عواقب تورمی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین درباره عواقب زیست‌محیطی و شهری اجرای این طرح نیز اعلام کرده بود: اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهرها و روستاها و حتی خارج از حریم شهرها برای تولید مسکن می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط زیست و سوداگری مستغلات و ویلاسازی را در پی داشته باشد.
رویای «یک میلیون مسکن»
دکتر داود دانش جعفری در دنیای اقتصاد در این زمینه نوشت: امروزه در محافل اجرایی دولت یکی از بحث‌های کانونی، موضوع ساخت یک میلیون مسکن در سال است تا بعد از مدت ۴ سال مجموعا ۴ میلیون مسکن جدید ساخته شود.
اینکه نیاز واقعی جامعه ایران چه تعداد مسکن است خود بحث دیگری است؛ ولی با فرض اینکه چنین تقاضایی وجود دارد، بحث این است که آیا امکان تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال دوره ریاست‌جمهوری آقای رئیسی وجود دارد یا خیر؟ در این مقاله سعی می‌شود به این سوال پاسخ داده شود و نتیجه‌گیری می‌شود که اگر روش ورود دولت به این مساله به‌کارگیری روش‌های تجربه‌شده، علمی و متکی به مردم باشد، امکان عرضه یک‌میلیون مسکن در سال وجود دارد؛ ولی اگر از روش‌هایی مثل مسکن مهر یا مسکن ملی استفاده شود، امکان تحقق این رویا بسیار ضعیف است.
بخش اول- مروری بر وضعیت بخش مسکن در ایران
۱- شاخص دسترسی به مسکن:
در اقتصاد مسکن شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن یا طول سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکونی این‌طور تعریف می‌شود که اگر یک خانوار کل درآمد خود را کنار بگذارد، بعد از چند سال می‌تواند یک خانه بخرد؟ فرض کنید یک نفر ماهی ۱۰ میلیون تومان درآمد دارد، در این صورت درآمد سالانه او ۱۲۰میلیون تومان می‌شود. حال اگر فرض کنیم قیمت یک آپارتمان ۴/ ۲ میلیارد تومان باشد، در این صورت این خانوار برای دسترسی به مسکن باید ۲۰ سال درآمد خود را کنار بگذارد. براساس مطالعات صورت‌گرفته در حال حاضر متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن حدود ۷۵متری برای کل جامعه ایران بالای ۳۴ سال است. اگر بخواهیم وضعیت دوره انتظار را برای دهک‌های مختلف درآمدی حساب کنیم، در این‌صورت دهک اول (فقیرترین) باید ۱۴۳ سال درآمد خود را کنار بگذارد تا بتواند یک آپارتمان ۷۵مترمربعی را خریداری کند. این شاخص برای دهک دهم (ثروتمندترین) فقط ۱۱ سال است. در مورد دهک چهارم طول دوره انتظار ۵۲ سال است. در مجموع وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ایران بسیار نگران‌کننده است و باید در جهت کوتاه کردن دوره انتظار قدم برداشت.
۲- سهم اجاره‌نشینی در ایران:
در اوایل انقلاب اسلامی حدود ۷۵ درصد از مسکن‌های ایران ملکی و ۱۵ درصد نیز اجاری بود. در حال حاضر سهم مسکن ملکی به حدود ۵۵درصد و سهم مسکن اجاری به حدود ۳۵درصد رسیده است. در شهر تهران که شاهد بالاترین سهم اجاره‌نشینی در ایران هستیم، حدود ۵/ ۴۷درصد خانه‌ها اجاری هستند؛ سهم اجاره‌نشینی در کشورهای صنعتی به بالای ۷۰درصد نیز می‌رسد.
به‌طور کلی در کشورهایی که سهم اجاره‌نشینی بالاست، امکان حل مشکل مسکن آسان‌تر است؛ به‌طور مثال زوج‌های جوان برای تشکیل خانواده اگر قرار باشد از طریق تملک به مسکن دسترسی پیدا کنند، ممکن است از ازدواج منصرف شوند؛ درحالی‌که اگر پرداخت اجاره برای آنان میسر باشد به راحتی می‌توانند به مسکن دسترسی پیدا کنند.
بنابراین سوالی که مطرح است این است که با فرض وجود واحدهای مسکونی استیجاری به اندازه کافی آیا اجاره‌‌نشینان به راحتی از عهده پرداخت اجاره برمی‌آیند؟ در یک مطالعه که در سال ۱۳۹۵ در این رابطه صورت گرفت مشخص شد از تعداد ۲/ ۱۸میلیون خانوار شهری تعداد ۶/ ۶میلیون نفر اجاره‌نشین هستند که از این تعداد حدود ۳/ ۲میلیون نفر برای پرداخت اجاره نیازمند حمایت هستند (۳۵ درصد). درصد خانوارهای اجاره‌نشین نیازمند حمایت در تهران حدود ۴۳درصد است؛ زیرا در تهران هزینه اجاره بالاتر است. بنابراین خانوارها باید بخش بیشتری از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کنند.
۳- سهم هزینه اجاره مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری:
در مطالعه‌ای که در سال ۱۳۹۷ صورت گرفت سهم هزینه اجاره مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک اول جامعه (فقیرترین) نزدیک به ۴۹درصد، دهک پنجم (متوسط درآمدها) حدود ۳۲درصد و دهک دهم (ثروتمندان) حدود ۳۳درصد بوده است.
حالت ایده‌آل برای یک خانوار این است که بیش از ۳۰درصد درآمد خود را صرف پرداخت اجاره نکند. در غیر این صورت باید از سهم هزینه‌های دیگر مثل خوراک، پوشاک و... بکاهد که عواقب بدتری مثل سوءتغذیه را به همراه می‌آورد.
۴- تحولات قیمتی مربوط به یک مترمربع آپارتمان در تهران:
در مرداد ۱۳۹۵، قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران ۲/ ۴میلیون تومان بود. در مرداد ۱۴۰۰ قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱/ ۳۱میلیون تومان رسیده است.
اگر بخواهیم قیمت دلاری یک مترمربع آپارتمان در تهران بین مرداد ۱۳۹۵ و مرداد ۱۴۰۰را مقایسه کنیم به یک نتیجه عجیب می‌رسیم؛ در طول این چند سال تقریبا قیمت مسکن (هر مترمربع) حول و حوش میانگین ۱۲۰۰دلار ثابت بوده است.
این پدیده بیانگر این است که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه نگریسته می‌شود و در این دوره با کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به ریال خود را با افزایش قیمت ارز، بازتنظیم کرده است.
این پدیده در کلیه شهرهای ایران نیز مشاهده می‌شود.
۵- بررسی شاخص حباب قیمتی مسکن:
در اقتصاد مسکن، یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت مسکن به اجاره بهای سالانه آن است.
این نسبت در شهر تهران بین مرداد ۱۳۹۵ تا مرداد ۱۴۰۰ از مقدار ۱۸ به ۳۴ افزایش یافته است. به عبارت دیگر میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان رشد اجاره آن بیشتر بوده است.
در اینجا نیز مشاهده می‌شود به‌دلیل اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، بسیاری از سرمایه‌گذاران در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی در این دوره، برای حفظ ارزش پول خود روی مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به عبارتی در کنار عده‌ای که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ارز و طلا مبادرت کرده‌اند، عده‌ای نیز مبادرت به خرید مسکن و ذخیره‌سازی آن کرده‌اند.
تحلیل دقیق این پدیده در سیاستگذاری مناسب برای مسکن فوق‌العاده اهمیت دارد. به عبارت دیگر ممکن است سیاستگذار افزایش قیمت مسکن (و اجاره) را ناشی از کاهش عرضه مسکن بداند و به دنبال ساخت‌وساز جدید برآید؛ درحالی‌که در خود تهران هم‌اکنون بیش از ۴۵۰ هزار مسکن خالی وجود دارد، در چنین شرایطی درمان کاهش ارزش پول ملی، بسیار موثرتر از افزایش عرضه مسکن عمل می‌کند. ثابت بودن ارزش یک مترمربع مسکن به دلار این نظریه را تقویت می‌کند.
جمع‌بندی بخش اول
جامعه ایران از سال ۱۳۵۵ که بیش از ۷۶درصد خانه‌ها از نوع ملکی بوده و فقط ۱۵درصد خانه‌های استیجاری وجود داشته در حال تحول به سمت افزایش سهم خانه‌های استیجاری به بالای ۵۰درصد است (کاهش سهم خانه‌های ملکی به ۴۱درصد و بقیه خانه‌ها که سازمانی و رایگان یا اظهار نشده است). افزایش قیمت مسکن و اجاره در سال‌های اخیر بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه مسکن باشد، ریشه در افزایش تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری (و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی) بوده است. اگر برای این پدیده فکری نشود، معلوم نیست برای حل مشکل مسکن بتوان کار موثری انجام داد.
بخش دوم- مروری بر سیاستگذاری مسکن در جهان و ایران
۱- سیاستگذاری مسکن در جهان:
در اقتصادهای غیردولتی (غیرمتمرکز) راه‌حل مشکل مسکن با سه روش دنبال می‌شود:
۱-۱- برای دهک‌های بالای درآمدی (پولدارها): دولت سیاستگذاری خاصی انجام نمی‌دهد. این خانوارها با قدرت خرید بالایی که دارند، هر خانه‌ای را که مناسب ببینند از بازار خریداری می‌کنند. خرید آنها می‌تواند نقدی یا همراه با تسهیلات بانکی باشد؛ ولی در هر دو صورت این خانوار قدرت خرید مسکن را در اختیار دارند.
۲-۱- برای دهک‌های متوسط درآمدی: برای این گروه، سیاستگذاری غالب این است که قدرت خرید این خانوارها از طریق ارائه تسهیلات بانکی تقویت شود.
به‌طور مثال تسهیلات بانکی ممکن است شامل ۸۰ درصد تا ۱۰۰ درصد مبلغ خرید مسکن باشد.
در بعضی از کشورها اگر زوجی برای اولین بار خانه می‌خرند و مسکن خریداری‌شده زیر ۸۰ مترمربع باشد، در این صورت تا ۹۵درصد مبلغ خرید می‌توانند تسهیلات بانکی دریافت کنند؛ ولی اگر مسکن خریداری بزرگ‌تر از ۸۰ مترمربع باشد یا خریدار جزو مسکن اولی‌ها نباشد، ممکن است میزان تسهیلات تا ۷۰درصد کاهش یابد. در ضمن میزان قسط بازپرداخت تسهیلات مسکن در این کشورها به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که میزان قسط ماهانه بیش از ۳۰درصد درآمد خانوار (مجموع درآمد زن و شوهر) نباشد. به عبارت دیگر در این روش ممکن است بازپرداخت تسهیلات مسکن حتی تا ۳۰ سال هم طول بکشد و تا موقعی که اقساط تسهیلات به طور کامل پرداخت نشده باشد، خانه در رهن بانک باقی می‌ماند. در بازدیدی که از آفریقای جنوبی داشتم مشاهده کردم در آنجا بانک‌ها در یک دوره‌ای (قبل از بحران اقتصادی ۲۰۰۸) به میزان ۱۰۵درصد مبلغ خرید خانه تسهیلات می‌دادند که ۵درصد اضافی هم برای مخارج جنبی از قبیل بازرسی فنی و حقوقی و هزینه انتقال بود.
این روش در ایران نیز توسط بانک مسکن طی ۶ دهه گذشته دنبال می‌شده است و این بانک تنها بانک ایرانی بوده که برای خرید مسکن تسهیلات می‌داده است. البته بانک مسکن محدودیت منابع داشته، بنابراین به تعداد کم متقاضیان پاسخ می‌داده و از طرفی درصد کمی از مبلغ خرید (حداکثر ۴۰ درصد) را تامین می‌کرده است.
بنابراین چالش اصلی تامین مسکن این گروه، فراهم بودن تسهیلات بانکی مورد نیاز است که اگر این مشکل حل شود با استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی می‌توان عرضه مسکن را به هر تعداد که نیاز باشد، افزایش داد. از طرف دیگر خانوارها باید قدرت بازپرداخت تسهیلات را داشته باشند. به‌طور کلی اگر میزان باز پرداخت ماهانه بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار نباشد، آمادگی در خانوارها برای انتخاب این روش بالا خواهد بود.
۳-۱- برای دهک‌های پایین (کم‌درآمدها): در این گروه حتی خانوارها اگر ۵۰ درصد درآمد خود را کنار بگذارند، باز هم نمی‌توانند از عهده بازپرداخت تسهیلات بانکی برآیند و صاحب خانه شوند و باید راهکار دیگری برای آنها پیش‌بینی شود. به‌طور مثال بنیاد مسکن در شهر واوان در نزدیکی تهران با استفاده از کمک‌های حساب ۱۰۰ امام و همچنین خیرین بخش خصوصی، مبادرت به تامین مسکن برای گروهی از کم‌درآمدها کرد. در این پروژه اقساط ناچیزی توسط خریداران پرداخت می‌شد؛ ولی نکته مهم این بود که برای کاهش هزینه مسکن، ساخت واحدهای مسکونی این پروژه حداکثر ۵۴ مترمربع بود (۳۵ مترمربعی هم وجود داشت). برای طراحی مسکن از بهترین معماران کشور استفاده شد تا آپارتمان‌هایی کوچک، زیبا و کارآمد ساخته شود.
راهکار دیگر کمک به گروه‌های کم‌درآمد جامعه این است که اگر تملک امکان‌پذیر نیست به راهکار مسکن استیجاری پرداخته شود. به‌طور مثال در انگلستان و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم، شهرداری‌ها مبادرت به تهیه مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد کردند که توانست مشکل گروه‌های کم‌درآمد را رفع کند.
راهکار دیگر برای این گروه درآمدی این است که از کمک مالی دولت و شهرداری استفاده کنند تا متقاضیان همراه با پولی که خودشان دارند یک مسکن حداقلی را اجاره کنند.
۲- تجربه جمهوری اسلامی ایران:
ایران برای تامین مسکن گروه متوسط درآمدها دو پروژه بزرگ ساخت مسکن را تحت عنوان مسکن مهر به ظرفیت حدود ۲/ ۲ میلیون آپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت ۴۰۰ هزار آپارتمان شروع کرد. پروژه مسکن مهر از سال ۱۳۸۹ شروع شد و در سال ۱۳۹۹ خاتمه پیدا کرد. به عبارت دیگر این پروژه حدود ۱۰ سال طول کشید یعنی هر سال به طور متوسط ۲۲۰ هزار مسکن تولید شد.
مشکل مسکن مهر شیوه تامین مالی آن بود که دولت از طریق استقراض از بانک مرکزی توانست تسهیلات دولتی در اختیار پروژه قرار دهد و به‌دلیل افزایش تورم از محل استقراض از بانک مرکزی و عدم قابلیت توسعه این روش برای بار دوم، شیوه مسکن مهر نتوانست ادامه پیدا کند.
مسکن ملی نیز کم و بیش از همان روش مسکن مهر استفاده کرد؛ با این فرق که شیوه تامین مالی آن استقراض مستقیم از بانک مرکزی و استفاده از پول پرقدرت و تورم‌زا نبود، بلکه از منابع بازگشتی اقساط بازپرداخت مسکن مهر استفاده کرد که چون این منابع نیز محدود بودند، بنابراین تعداد محدودی از مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت.
در کنار روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از روش‌های پیشرفته‌تری در توسعه مسکن در سال‌های اخیر استفاده کرده است.
روش بنیاد مسکن برای توسعه مسکن روستایی و همین‌طور بازسازی مساکن زلزله‌زده و سیل‌زده این است که به صاحب مسکن تسهیلات ارزان‌قیمت با سود بانکی ۵درصد ارائه می‌کند. بنیاد مسکن مسوولیت سیاستگذاری در مسکن روستایی و همچنین مسکن شهری در شهرهای زیر ۱۰۰هزار نفر را به عهده دارد. در سال گذشته بنیاد مسکن برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌داده که قرار است در سال آتی به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. تسهیلات بانکی متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث مسکن پرداخت می‌شود و بنیاد مسکن نظارت بر پیشرفت کار را به عهده دارد. این شیوه توسط بانک‌های تجاری کشور نیز در سال‌های گذشته دنبال می‌شده است.
در سال‌های اخیر بنیاد مسکن حدود ۵/ ۲میلیون در مناطق روستایی، شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر و همچنین مناطق زلزله‌زده و سیل‌زده احداث کرده است که رکورد قابل توجهی است. ظاهرا قرار است از مجموع یک‌میلیون مسکن مورد تعهد دولت، به میزان ۴۰۰ هزار آن توسط بنیاد مسکن (۲۰۰ هزار برای روستاها و ۲۰۰ هزار برای شهرهای زیر صدهزار نفر) دنبال شود و بقیه ۶۰۰ هزار واحد در شهرهای بزرگ با روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی انجام شود.
۳- جمع‌بندی
به نظر می‌رسد اگر روش‌های ساخت واحدهای مسکونی مورد تعهد دولت از روش‌های متمرکز دولتی (مسکن مهر) به روش‌های غیرمتمرکز مبتنی بر امکانات بخش‌خصوصی و بانک‌ها (روش بنیاد مسکن) تغییر کند، می‌توان هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن را عملی کرد (با فرض اینکه نیاز باشد- البته در روش غیرمتمرکز امکان هدف‌گذاری اشتباه نیز حذف می‌شود؛ چرا که اگر واحدی متقاضی نداشته باشد، شروع نمی‌شود).
مطالب فوق از دید گلوگاه تامین مالی مسکن بود؛ ولی چالش دیگر تامین یک میلیون مسکن در سال در گلوگاه فنی و تدارکات قرار دارد. واقعیت این است با هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن (با فرض حل مشکل تامین مالی) مشکل تدارکات مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و سیمان از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر به‌طور مثال میزان فولاد کشور (با توجه صادرات) نتواند نیاز کشور را برای این پروژه حل کند، برای حل آن باید مبادرت به واردات کرد، در غیر این‌صورت قیمت مصالح افزایش می‌یابد.
نکته دیگر تامین زیرساخت‌های لازم برای احداث یک‌میلیون مسکن است. به طور مثال زمین مناسب، تامین آب و برق و... که اگر این قسمت متناسب با هدف‌گذاری یک‌میلیونی جلو نرود، کل هدف با مشکل مواجه می‌شود.
دولت اگر از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی استفاده کند و با احداث شهرک‌های اقماری توسعه مسکن را برنامه‌ریزی کند، امکان دستیابی به هدف یک‌میلیون مسکن وجود دارد؛ ولی روش مسکن مهر و مسکن ملی از تحرک کافی برای رسیدن به هدف یک‌میلیون مسکن در سال برخوردار نیست و نه تنها امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن در سال را غیرعملی می‌کند، بلکه موجب افزایش تورم نیز می‌شود.
بررسی‌ها از جزئیات مربوط به قانون ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال که هفته اول شهریور ماه از سوی شورای نگهبان به تایید رسید، از فاصله 4 برابری «واقعیت وام مسکن» با «وعده تسهیلاتی دولت» حکایت دارد. این موضوع به اعتقاد کارشناسان منجر به ایجاد یک نامعادله پولی در مسیر اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد در حالی‌که این طرح مصوب از سوی مجلس دو موتور اصلی دارد اما هر دو موتور معیوب و دارای اشکالات بزرگ است که اگر سیاستگذار به همین ترتیب قصد اجرای این طرح را داشته باشد منجر به بروز آثار زیانبار برای «محیط زیست و شهرها» و «اقتصاد» خواهد شد. اولین و مهم‌ترین موتور اجرای طرح ساخت یک میلیون مسکن شامل پرداخت وام ساخت یا منابع اعتباری بانکی برای اجرای این طرح و دومین موتور مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و شکل واگذاری این اراضی است.
سال گذشته همین موقع یعنی زمانی که این برنامه در مجلس طرح و تهیه شد، بازوی پژوهشی مجلس در یک مطالعه کارشناسی نسبت به عواقب اجرای این طرح بدون برطرف کردن نواقص موجود در آن به نماینده‌ها هشدار داد. مرکز پژوهش‌های مجلس به عنوان بازوی پژوهشی نهاد قانون‌گذار کشور، براساس ماموریتی که برای ارزیابی کارشناسی طرح‌های مختلف مطرح شده از سوی نماینده‌ها برای تصویب قوانین بهتر و از بین بردن نواقص آنها دارد سال گذشته در جریان ارزیابی طرح جهش تولید مسکن درباره تبعات تورمی و زیست محیطی اجرای این طرح در گزارشی، هشدار صریح داد. این گزارش در واقع چکیده و عصاره انواع نقدهای کارشناسی درباره محتوای طرح تهیه شده از سوی نماینده‌ها است. براساس برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال که از سوی مجلس مصوب و اوایل شهریور ماه امسال از سوی شورای نگهبان تایید شد، «بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۴۰درصد از تغییرات مانده تسهیلات پرداختی در هر سال مالی را به بخش مسکن اختصاص دهند. به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل 160 هزار میلیارد تومان تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلاتی برای اجرای این طرح مطابق با نرخ تورم سالانه افزایش یابد». در شرایطی که بانک‌ها به موجب این طرح مکلف شده‌اند تا 40 درصد از تسهیلات جدیدی را که در هر سال به بخش‌های مختلف اختصاص می‌دهند برای اجرای قانون جهش تولید مسکن و ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی اختصاص دهند، گزارش‌های سالانه بانک مرکزی درباره پرداخت تسهیلات به بخش‌های مختلف نشان می‌دهد تنها حدود نیمی از کل تسهیلات پرداختی در آمارهای سالانه پرداخت تسهیلات، شامل تسهیلات پرداختی جدید است. نیم دیگر اما مربوط به تمدید تسهیلات سال‌های قبل است. با لحاظ این موضوع عملا تکلیف بانک‌ها برای اختصاص 40 درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن به 20 درصد از آمار اعلامی پرداخت سالانه تسهیلات تغییر می‌کند. چرا که این سهم مطابق با قانون، مربوط به تسهیلات جدیدی است که از سوی شبکه بانکی به بخش‌های مختلف پرداخت می‌شود. براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی طی سه سال گذشته بانک‌ها، به‌طور متوسط تنها 5 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص داد‌ه‌اند. مفهوم واقعیت پرداخت تسهیلات به بخش مسکن با توجه به شرایط موجود و تکلیفی که برای تامین مالی طرح جهش تولید مسکن تعیین شده است آن است که این سهم فعلی که هم‌اکنون حدود 5 درصد است ناگهان و با اجرای این قانون باید به 4 برابر افزایش یابد. کارشناسان معتقدند در چنین شرایطی بانک‌ها باید برای تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن اقدام به دوپینگ بزرگ کنند. براساس اعلام بانک مرکزی کل تسهیلاتی که شبکه بانکی سال گذشته به بخش مسکن پرداخت کرد معادل 109 هزار میلیارد تومان یعنی معادل 4/ 5 درصد از کل تسهیلات بانکی بود. در 5 ماه اول امسال نیز این سهم به 1/ 5 درصد رسید. براساس قانون جهش تولید مسکن باید دست‌کم این رقم به 300 هزار میلیارد تومان برسد. آن‌هم در صورتی که هزینه‌های ساخت بدون تغییر و بدون افزایش باشد. سهم 1/ 5 درصدی نیز باید به 4 برابر افزایش یابد تا تکلیف تعیین شده در این قانون محقق شود.
علاوه بر این، سال گذشته، مرکز پژوهش‌های مجلس درباره واقعیت موجود تامین مالی و وعده تسهیلاتی طرح جهش تولید مسکن، گزارشی تهیه و منتشر کرد. این هشدار در ادامه هشدارهای قبلی کارشناسان درباره نقش سوداگری‌های غیرمولد در اضافه پرش قیمتی مسکن بود. همان‌گونه که پیش از این نیز از سوی کارشناسان اعلام شده بود بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی بیش از آنکه نیاز به ساخت و عرضه انبوه مسکن داشته باشد نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضاست که جز از مسیر مالیات اصلی که همان مالیات سالانه از املاک مسکونی و رفع انجماد از دارایی‌های ملکی راکد است امکان‌پذیر نیست. مرکز پژوهش‌های مجلس در ادامه هشدارهای خود در ارتباط با اجرای این طرح اعلام کرد: رویکرد کلی این طرح با اصول انضباط مالی و پولی که از ضرورت‌های تثبیت وضعیت اقتصاد کلان و آرام کردن بازارها در کشور است تناسبی ندارد. به‌طور مشخص این طرح موجب افزایش نقدینگی و در نتیجه افزایش تورم خواهد شد. به طور کلی با وضعیت رشد نقدینگی حال حاضر و تورم و انتظارات تورمی بالا، نباید قوانینی تصویب شوند که سرعت رشد نقدینگی را بالا ببرند و موجب دامن زدن به تورم‌های خیلی بالاتر در اقتصاد ایران شوند. مهم‌ترین دغدغه سیاستگذار باید کنترل تورم باشد. به نظر می‌رسد بخش مسکن بیش از آنکه نیاز به پمپاژ نقدینگی داشته باشد، نیازمند تنظیم‌گری عرضه و تقاضا، رفع موانع مربوط به ساخت مسکن، مولدسازی زمین‌های شهری و فروش آنها به متقاضیان، کنترل سوداگری‌های نامولد و جهت‌دهی نقدینگی موجود به پروژه‌های ساخت مسکن است. تشخیص اولویت اقدام یعنی کاهش سوداگری و سفته‌بازی مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند التیام‌بخشی و اثربخشی موثرتری در پیش داشته باشد. بنابراین و با توجه به هشدار مرکز پژوهش‌های مجلس، در مقطعی که نرخ رشد پایه پولی در ماه گذشته رکورد 10 ساله را به لحاظ بیشترین رشد شکست و اکنون به بیش از 40 درصد افزایش یافته است، دوپینگ بانکی برای تامین منابع اعتباری ساخت یک میلیون مسکن در سال آن هم در شرایطی که نسخه فوری برای حل دست‌کم بخشی از بحران مسکن وجود دارد می‌تواند عواقب و تبعات تورمی و همچنین تشدید مشکلات اقتصادی را به همراه داشته باشد. مرکز پژوهش‌های مجلس هشدار داده است که دولت برای اجرای این سیاست تنها دو راه پیش‌رو دارد. یک راه کاستن از سهم تسهیلات سایر بخش‌ها به نفع بازار مسکن است که عملا این کار غیرممکن است. راه دوم تخصیص خط اعتباری از مسیر چاپ پول است که منجر به افزایش پایه پولی و عواقب تورمی می‌شود. مرکز پژوهش‌های مجلس همچنین درباره عواقب زیست‌محیطی و شهری اجرای این طرح نیز اعلام کرده بود: اعطای میلیون‌ها هکتار از اراضی وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها، مراتع و آبخیزداری کشور در حریم شهرها و روستاها و حتی خارج از حریم شهرها برای تولید مسکن می‌تواند تبعات گسترده تغییر کاربری، تخریب محیط زیست و سوداگری مستغلات و ویلاسازی را در پی داشته باشد.
رویای «یک میلیون مسکن»
دکتر داود دانش جعفری در دنیای اقتصاد در این زمینه نوشت: امروزه در محافل اجرایی دولت یکی از بحث‌های کانونی، موضوع ساخت یک میلیون مسکن در سال است تا بعد از مدت ۴ سال مجموعا ۴ میلیون مسکن جدید ساخته شود.
اینکه نیاز واقعی جامعه ایران چه تعداد مسکن است خود بحث دیگری است؛ ولی با فرض اینکه چنین تقاضایی وجود دارد، بحث این است که آیا امکان تولید ۴ میلیون مسکن در ۴ سال دوره ریاست‌جمهوری آقای رئیسی وجود دارد یا خیر؟ در این مقاله سعی می‌شود به این سوال پاسخ داده شود و نتیجه‌گیری می‌شود که اگر روش ورود دولت به این مساله به‌کارگیری روش‌های تجربه‌شده، علمی و متکی به مردم باشد، امکان عرضه یک‌میلیون مسکن در سال وجود دارد؛ ولی اگر از روش‌هایی مثل مسکن مهر یا مسکن ملی استفاده شود، امکان تحقق این رویا بسیار ضعیف است.
بخش اول- مروری بر وضعیت بخش مسکن در ایران
۱- شاخص دسترسی به مسکن:
در اقتصاد مسکن شاخصی تحت عنوان شاخص دسترسی به مسکن یا طول سال‌های انتظار برای خرید یک واحد مسکونی این‌طور تعریف می‌شود که اگر یک خانوار کل درآمد خود را کنار بگذارد، بعد از چند سال می‌تواند یک خانه بخرد؟ فرض کنید یک نفر ماهی ۱۰ میلیون تومان درآمد دارد، در این صورت درآمد سالانه او ۱۲۰میلیون تومان می‌شود. حال اگر فرض کنیم قیمت یک آپارتمان ۴/ ۲ میلیارد تومان باشد، در این صورت این خانوار برای دسترسی به مسکن باید ۲۰ سال درآمد خود را کنار بگذارد. براساس مطالعات صورت‌گرفته در حال حاضر متوسط طول دوره انتظار برای خرید مسکن حدود ۷۵متری برای کل جامعه ایران بالای ۳۴ سال است. اگر بخواهیم وضعیت دوره انتظار را برای دهک‌های مختلف درآمدی حساب کنیم، در این‌صورت دهک اول (فقیرترین) باید ۱۴۳ سال درآمد خود را کنار بگذارد تا بتواند یک آپارتمان ۷۵مترمربعی را خریداری کند. این شاخص برای دهک دهم (ثروتمندترین) فقط ۱۱ سال است. در مورد دهک چهارم طول دوره انتظار ۵۲ سال است. در مجموع وضعیت شاخص دسترسی به مسکن در ایران بسیار نگران‌کننده است و باید در جهت کوتاه کردن دوره انتظار قدم برداشت.
۲- سهم اجاره‌نشینی در ایران:
در اوایل انقلاب اسلامی حدود ۷۵ درصد از مسکن‌های ایران ملکی و ۱۵ درصد نیز اجاری بود. در حال حاضر سهم مسکن ملکی به حدود ۵۵درصد و سهم مسکن اجاری به حدود ۳۵درصد رسیده است. در شهر تهران که شاهد بالاترین سهم اجاره‌نشینی در ایران هستیم، حدود ۵/ ۴۷درصد خانه‌ها اجاری هستند؛ سهم اجاره‌نشینی در کشورهای صنعتی به بالای ۷۰درصد نیز می‌رسد.
به‌طور کلی در کشورهایی که سهم اجاره‌نشینی بالاست، امکان حل مشکل مسکن آسان‌تر است؛ به‌طور مثال زوج‌های جوان برای تشکیل خانواده اگر قرار باشد از طریق تملک به مسکن دسترسی پیدا کنند، ممکن است از ازدواج منصرف شوند؛ درحالی‌که اگر پرداخت اجاره برای آنان میسر باشد به راحتی می‌توانند به مسکن دسترسی پیدا کنند.
بنابراین سوالی که مطرح است این است که با فرض وجود واحدهای مسکونی استیجاری به اندازه کافی آیا اجاره‌‌نشینان به راحتی از عهده پرداخت اجاره برمی‌آیند؟ در یک مطالعه که در سال ۱۳۹۵ در این رابطه صورت گرفت مشخص شد از تعداد ۲/ ۱۸میلیون خانوار شهری تعداد ۶/ ۶میلیون نفر اجاره‌نشین هستند که از این تعداد حدود ۳/ ۲میلیون نفر برای پرداخت اجاره نیازمند حمایت هستند (۳۵ درصد). درصد خانوارهای اجاره‌نشین نیازمند حمایت در تهران حدود ۴۳درصد است؛ زیرا در تهران هزینه اجاره بالاتر است. بنابراین خانوارها باید بخش بیشتری از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کنند.
۳- سهم هزینه اجاره مسکن در کل هزینه خانوارهای شهری:
در مطالعه‌ای که در سال ۱۳۹۷ صورت گرفت سهم هزینه اجاره مسکن نسبت به کل هزینه‌های خانوارهای شهری برای دهک اول جامعه (فقیرترین) نزدیک به ۴۹درصد، دهک پنجم (متوسط درآمدها) حدود ۳۲درصد و دهک دهم (ثروتمندان) حدود ۳۳درصد بوده است.
حالت ایده‌آل برای یک خانوار این است که بیش از ۳۰درصد درآمد خود را صرف پرداخت اجاره نکند. در غیر این صورت باید از سهم هزینه‌های دیگر مثل خوراک، پوشاک و... بکاهد که عواقب بدتری مثل سوءتغذیه را به همراه می‌آورد.
۴- تحولات قیمتی مربوط به یک مترمربع آپارتمان در تهران:
در مرداد ۱۳۹۵، قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران ۲/ ۴میلیون تومان بود. در مرداد ۱۴۰۰ قیمت متوسط یک مترمربع آپارتمان در تهران به حدود ۱/ ۳۱میلیون تومان رسیده است.
اگر بخواهیم قیمت دلاری یک مترمربع آپارتمان در تهران بین مرداد ۱۳۹۵ و مرداد ۱۴۰۰را مقایسه کنیم به یک نتیجه عجیب می‌رسیم؛ در طول این چند سال تقریبا قیمت مسکن (هر مترمربع) حول و حوش میانگین ۱۲۰۰دلار ثابت بوده است.
این پدیده بیانگر این است که مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای در جامعه نگریسته می‌شود و در این دوره با کاهش ارزش پول ملی، قیمت مسکن به ریال خود را با افزایش قیمت ارز، بازتنظیم کرده است.
این پدیده در کلیه شهرهای ایران نیز مشاهده می‌شود.
۵- بررسی شاخص حباب قیمتی مسکن:
در اقتصاد مسکن، یکی از شاخص‌های مهم بازار مسکن، نسبت میانگین قیمت مسکن به اجاره بهای سالانه آن است.
این نسبت در شهر تهران بین مرداد ۱۳۹۵ تا مرداد ۱۴۰۰ از مقدار ۱۸ به ۳۴ افزایش یافته است. به عبارت دیگر میزان رشد قیمت مسکن نسبت به میزان رشد اجاره آن بیشتر بوده است.
در اینجا نیز مشاهده می‌شود به‌دلیل اینکه مسکن تبدیل به کالای سرمایه‌ای شده است، بسیاری از سرمایه‌گذاران در مواجهه با کاهش ارزش پول ملی در این دوره، برای حفظ ارزش پول خود روی مسکن سرمایه‌گذاری کرده‌اند. به عبارتی در کنار عده‌ای که برای حفظ ارزش دارایی‌های خود به خرید ارز و طلا مبادرت کرده‌اند، عده‌ای نیز مبادرت به خرید مسکن و ذخیره‌سازی آن کرده‌اند.
تحلیل دقیق این پدیده در سیاستگذاری مناسب برای مسکن فوق‌العاده اهمیت دارد. به عبارت دیگر ممکن است سیاستگذار افزایش قیمت مسکن (و اجاره) را ناشی از کاهش عرضه مسکن بداند و به دنبال ساخت‌وساز جدید برآید؛ درحالی‌که در خود تهران هم‌اکنون بیش از ۴۵۰ هزار مسکن خالی وجود دارد، در چنین شرایطی درمان کاهش ارزش پول ملی، بسیار موثرتر از افزایش عرضه مسکن عمل می‌کند. ثابت بودن ارزش یک مترمربع مسکن به دلار این نظریه را تقویت می‌کند.
جمع‌بندی بخش اول
جامعه ایران از سال ۱۳۵۵ که بیش از ۷۶درصد خانه‌ها از نوع ملکی بوده و فقط ۱۵درصد خانه‌های استیجاری وجود داشته در حال تحول به سمت افزایش سهم خانه‌های استیجاری به بالای ۵۰درصد است (کاهش سهم خانه‌های ملکی به ۴۱درصد و بقیه خانه‌ها که سازمانی و رایگان یا اظهار نشده است). افزایش قیمت مسکن و اجاره در سال‌های اخیر بیش از اینکه ناشی از کاهش عرضه مسکن باشد، ریشه در افزایش تقاضای مسکن با هدف سرمایه‌گذاری (و جلوگیری از کاهش ارزش دارایی) بوده است. اگر برای این پدیده فکری نشود، معلوم نیست برای حل مشکل مسکن بتوان کار موثری انجام داد.
بخش دوم- مروری بر سیاستگذاری مسکن در جهان و ایران
۱- سیاستگذاری مسکن در جهان:
در اقتصادهای غیردولتی (غیرمتمرکز) راه‌حل مشکل مسکن با سه روش دنبال می‌شود:
۱-۱- برای دهک‌های بالای درآمدی (پولدارها): دولت سیاستگذاری خاصی انجام نمی‌دهد. این خانوارها با قدرت خرید بالایی که دارند، هر خانه‌ای را که مناسب ببینند از بازار خریداری می‌کنند. خرید آنها می‌تواند نقدی یا همراه با تسهیلات بانکی باشد؛ ولی در هر دو صورت این خانوار قدرت خرید مسکن را در اختیار دارند.
۲-۱- برای دهک‌های متوسط درآمدی: برای این گروه، سیاستگذاری غالب این است که قدرت خرید این خانوارها از طریق ارائه تسهیلات بانکی تقویت شود.
به‌طور مثال تسهیلات بانکی ممکن است شامل ۸۰ درصد تا ۱۰۰ درصد مبلغ خرید مسکن باشد.
در بعضی از کشورها اگر زوجی برای اولین بار خانه می‌خرند و مسکن خریداری‌شده زیر ۸۰ مترمربع باشد، در این صورت تا ۹۵درصد مبلغ خرید می‌توانند تسهیلات بانکی دریافت کنند؛ ولی اگر مسکن خریداری بزرگ‌تر از ۸۰ مترمربع باشد یا خریدار جزو مسکن اولی‌ها نباشد، ممکن است میزان تسهیلات تا ۷۰درصد کاهش یابد. در ضمن میزان قسط بازپرداخت تسهیلات مسکن در این کشورها به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که میزان قسط ماهانه بیش از ۳۰درصد درآمد خانوار (مجموع درآمد زن و شوهر) نباشد. به عبارت دیگر در این روش ممکن است بازپرداخت تسهیلات مسکن حتی تا ۳۰ سال هم طول بکشد و تا موقعی که اقساط تسهیلات به طور کامل پرداخت نشده باشد، خانه در رهن بانک باقی می‌ماند. در بازدیدی که از آفریقای جنوبی داشتم مشاهده کردم در آنجا بانک‌ها در یک دوره‌ای (قبل از بحران اقتصادی ۲۰۰۸) به میزان ۱۰۵درصد مبلغ خرید خانه تسهیلات می‌دادند که ۵درصد اضافی هم برای مخارج جنبی از قبیل بازرسی فنی و حقوقی و هزینه انتقال بود.
این روش در ایران نیز توسط بانک مسکن طی ۶ دهه گذشته دنبال می‌شده است و این بانک تنها بانک ایرانی بوده که برای خرید مسکن تسهیلات می‌داده است. البته بانک مسکن محدودیت منابع داشته، بنابراین به تعداد کم متقاضیان پاسخ می‌داده و از طرفی درصد کمی از مبلغ خرید (حداکثر ۴۰ درصد) را تامین می‌کرده است.
بنابراین چالش اصلی تامین مسکن این گروه، فراهم بودن تسهیلات بانکی مورد نیاز است که اگر این مشکل حل شود با استفاده از ظرفیت بخش‌خصوصی می‌توان عرضه مسکن را به هر تعداد که نیاز باشد، افزایش داد. از طرف دیگر خانوارها باید قدرت بازپرداخت تسهیلات را داشته باشند. به‌طور کلی اگر میزان باز پرداخت ماهانه بیش از ۳۰ درصد درآمد خانوار نباشد، آمادگی در خانوارها برای انتخاب این روش بالا خواهد بود.
۳-۱- برای دهک‌های پایین (کم‌درآمدها): در این گروه حتی خانوارها اگر ۵۰ درصد درآمد خود را کنار بگذارند، باز هم نمی‌توانند از عهده بازپرداخت تسهیلات بانکی برآیند و صاحب خانه شوند و باید راهکار دیگری برای آنها پیش‌بینی شود. به‌طور مثال بنیاد مسکن در شهر واوان در نزدیکی تهران با استفاده از کمک‌های حساب ۱۰۰ امام و همچنین خیرین بخش خصوصی، مبادرت به تامین مسکن برای گروهی از کم‌درآمدها کرد. در این پروژه اقساط ناچیزی توسط خریداران پرداخت می‌شد؛ ولی نکته مهم این بود که برای کاهش هزینه مسکن، ساخت واحدهای مسکونی این پروژه حداکثر ۵۴ مترمربع بود (۳۵ مترمربعی هم وجود داشت). برای طراحی مسکن از بهترین معماران کشور استفاده شد تا آپارتمان‌هایی کوچک، زیبا و کارآمد ساخته شود.
راهکار دیگر کمک به گروه‌های کم‌درآمد جامعه این است که اگر تملک امکان‌پذیر نیست به راهکار مسکن استیجاری پرداخته شود. به‌طور مثال در انگلستان و خیلی از کشورهای اروپایی بعد از جنگ جهانی دوم، شهرداری‌ها مبادرت به تهیه مسکن اجاره‌ای برای اقشار کم‌درآمد کردند که توانست مشکل گروه‌های کم‌درآمد را رفع کند.
راهکار دیگر برای این گروه درآمدی این است که از کمک مالی دولت و شهرداری استفاده کنند تا متقاضیان همراه با پولی که خودشان دارند یک مسکن حداقلی را اجاره کنند.
۲- تجربه جمهوری اسلامی ایران:
ایران برای تامین مسکن گروه متوسط درآمدها دو پروژه بزرگ ساخت مسکن را تحت عنوان مسکن مهر به ظرفیت حدود ۲/ ۲ میلیون آپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت ۴۰۰ هزار آپارتمان شروع کرد. پروژه مسکن مهر از سال ۱۳۸۹ شروع شد و در سال ۱۳۹۹ خاتمه پیدا کرد. به عبارت دیگر این پروژه حدود ۱۰ سال طول کشید یعنی هر سال به طور متوسط ۲۲۰ هزار مسکن تولید شد.
مشکل مسکن مهر شیوه تامین مالی آن بود که دولت از طریق استقراض از بانک مرکزی توانست تسهیلات دولتی در اختیار پروژه قرار دهد و به‌دلیل افزایش تورم از محل استقراض از بانک مرکزی و عدم قابلیت توسعه این روش برای بار دوم، شیوه مسکن مهر نتوانست ادامه پیدا کند.
مسکن ملی نیز کم و بیش از همان روش مسکن مهر استفاده کرد؛ با این فرق که شیوه تامین مالی آن استقراض مستقیم از بانک مرکزی و استفاده از پول پرقدرت و تورم‌زا نبود، بلکه از منابع بازگشتی اقساط بازپرداخت مسکن مهر استفاده کرد که چون این منابع نیز محدود بودند، بنابراین تعداد محدودی از مسکن ملی در دستور کار قرار گرفت.
در کنار روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی از روش‌های پیشرفته‌تری در توسعه مسکن در سال‌های اخیر استفاده کرده است.
روش بنیاد مسکن برای توسعه مسکن روستایی و همین‌طور بازسازی مساکن زلزله‌زده و سیل‌زده این است که به صاحب مسکن تسهیلات ارزان‌قیمت با سود بانکی ۵درصد ارائه می‌کند. بنیاد مسکن مسوولیت سیاستگذاری در مسکن روستایی و همچنین مسکن شهری در شهرهای زیر ۱۰۰هزار نفر را به عهده دارد. در سال گذشته بنیاد مسکن برای هر واحد مسکونی ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌داده که قرار است در سال آتی به ۲۵۰ میلیون تومان افزایش دهد. تسهیلات بانکی متناسب با پیشرفت فیزیکی احداث مسکن پرداخت می‌شود و بنیاد مسکن نظارت بر پیشرفت کار را به عهده دارد. این شیوه توسط بانک‌های تجاری کشور نیز در سال‌های گذشته دنبال می‌شده است.
در سال‌های اخیر بنیاد مسکن حدود ۵/ ۲میلیون در مناطق روستایی، شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر و همچنین مناطق زلزله‌زده و سیل‌زده احداث کرده است که رکورد قابل توجهی است. ظاهرا قرار است از مجموع یک‌میلیون مسکن مورد تعهد دولت، به میزان ۴۰۰ هزار آن توسط بنیاد مسکن (۲۰۰ هزار برای روستاها و ۲۰۰ هزار برای شهرهای زیر صدهزار نفر) دنبال شود و بقیه ۶۰۰ هزار واحد در شهرهای بزرگ با روش‌های مسکن مهر و مسکن ملی انجام شود.
۳- جمع‌بندی
به نظر می‌رسد اگر روش‌های ساخت واحدهای مسکونی مورد تعهد دولت از روش‌های متمرکز دولتی (مسکن مهر) به روش‌های غیرمتمرکز مبتنی بر امکانات بخش‌خصوصی و بانک‌ها (روش بنیاد مسکن) تغییر کند، می‌توان هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن را عملی کرد (با فرض اینکه نیاز باشد- البته در روش غیرمتمرکز امکان هدف‌گذاری اشتباه نیز حذف می‌شود؛ چرا که اگر واحدی متقاضی نداشته باشد، شروع نمی‌شود).
مطالب فوق از دید گلوگاه تامین مالی مسکن بود؛ ولی چالش دیگر تامین یک میلیون مسکن در سال در گلوگاه فنی و تدارکات قرار دارد. واقعیت این است با هدف‌گذاری یک‌میلیون مسکن (با فرض حل مشکل تامین مالی) مشکل تدارکات مصالح ساختمانی به ویژه فولاد و سیمان از اهمیت بالایی برخوردار است. اگر به‌طور مثال میزان فولاد کشور (با توجه صادرات) نتواند نیاز کشور را برای این پروژه حل کند، برای حل آن باید مبادرت به واردات کرد، در غیر این‌صورت قیمت مصالح افزایش می‌یابد.
نکته دیگر تامین زیرساخت‌های لازم برای احداث یک‌میلیون مسکن است. به طور مثال زمین مناسب، تامین آب و برق و... که اگر این قسمت متناسب با هدف‌گذاری یک‌میلیونی جلو نرود، کل هدف با مشکل مواجه می‌شود.
دولت اگر از ظرفیت‌های بخش‌خصوصی استفاده کند و با احداث شهرک‌های اقماری توسعه مسکن را برنامه‌ریزی کند، امکان دستیابی به هدف یک‌میلیون مسکن وجود دارد؛ ولی روش مسکن مهر و مسکن ملی از تحرک کافی برای رسیدن به هدف یک‌میلیون مسکن در سال برخوردار نیست و نه تنها امکان دستیابی به هدف یک میلیون مسکن در سال را غیرعملی می‌کند، بلکه موجب افزایش تورم نیز می‌شود.
