تاریخ انتشار
چهارشنبه ۹ فروردين ۱۴۰۲ ساعت ۱۷:۳۴
کد مطلب : ۴۶۰۳۹۳
پیش بینی بازار مسکن در ۱۴۰۲؛ قیمت ها چقدر بالا خواهد رفت؟
۱
کبنا ؛ بازار مسکن در سال 1401 کاملا در شرایط بحرانی قرار داشت، قیمت‌ها روز به روز افزایش و توان مردم برای مقابله با تورم مسکن روز به روز کمتر می‌شد و دولت تماما نظاره‌گر این ماجرا بود چرا که کابینه اقتصادی دولت در حد و اندازه کنترل بازار مسکن نبود و در این موضوع کاملا منفعلانه عمل کرد.
بازار مسکن در حالت کلی تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور است؛ وقتی تورم افسار پاره کرده و قیمت غذا و خوراک و غیر خوراک به صورت نامحدود بالا می‌رود طبیعتا مسکن نیز از این امر مستثنی نخواهد بود. تقریبا هیچ یک از راهکارهای دولت برای کنترل بازار مسکن مفید واقع نشد و چه بسا حتی برعکس راهکارها التهاب‌آفرین بودند. نتیجه نظاره‌گری دولت این بود که مردم روز به روز در برابر مسکنی که تا بیش از 80 درصد سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد بی دفاع‌تر شدند.
وعده دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال نه تنها محقق نشد بلکه عطای آن به لقای‌اش بخشیده شد و پیشرفت فیزیکی پروژه‌های طرح ملی مسکن در بخش‌های مختلف کشور حتی به 10 درصد نیز نرسیده است. مهمترین دلیل شکست پروژه ساخت مسکن چالش تأمین مالی آن توسط بانک‌ها بود چرا که بانک‌ها به دلیل ناترازی و همچنین زیان‌ده بودن توان تأمین مالی این پروژه را نداشتند. این در حالی بود که کارشناسان نیز به عدم تحقق این وعده به دلیل مشکلات فراوان آن هشدار داده بودند. نه تنها بحث تأمین مالی بلکه حتی بحث تأمین زمین و قیمت تمام شده ساخت هر واحد دو مشکل دیگری بودند که تبدیل به مانعی برای طرح مسکن ملی شدند.
نتیجه این بود که بازار مسکن نه تنها به این وعده هیچ واکنش مثبتی نشان نداد بلکه برعکس زنجیر پاره کرد و با افزایش نرخ دلار گوی سبقت را حتی از تورم عمومی کشور ربود.
وضعیت بازار مسکن در سال 1401
همان‌طور که در بالا گفتیم بازار مسکن هم در بخش اجاره و هم در بخش خرید و فروش در سال 1401 به شدت بحرانی شد و دلیل بالارفتن قیمت مسکن نیز به عامل مهم تورم و نرخ ارز باز می‌گردد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ دلار دارد و هر زمان دلار و ارز در کشور بالا می‌رود قیمت مسکن به سرعت به این فاکتور واکنش نشان می‌دهد. از آنجایی که دولت توان آن را ندارد که سیاست شکست‌خورده قیمت‌گذاری دستوری - این اولین و آخرین راه‌حل مقامات اقتصادی برای کنترل قیمت‌ها - را روی بازار مسکن به اجرا در بیاورد، قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت زنجیر پاره کرد و مانند ماه‌ها و سال‌های قبل، شد آنچه که باید می‌شد.
مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن در این راستا می‌تواند جالب باشد. قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریبا به حول و حوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی نیز سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریبا رشدی معادل 100 درصد است. قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین اکنون به حدود 55 هزار تومان رسیده است در حالی که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود که رشدی حدودا 60 درصدی را نشان می‌دهد.
گزارش مرکز آمار ایران نشان داد که تورم ماهانه مسکن دی ماه نسبت به آذرماه سال 1401 رشد تقریبا 10 درصدی داشته در حالی که تورم عمومی کشور در آن ماه 4.1 درصد بود. یعنی مسکن فقط طی دی ماه حدود 10 درصد افزایش یافت. همچنین طبق آمارها شاخص قیمت نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده در حالی که ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بود. یعنی تورم اجاره مسکن نیز در بهمن ماه با افزایش روبرو شده است.
طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک 5 بار با افزایش قیمت مواجه شد که مهمترین دلیل این افزایش تورم انتظاری است. در واقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه‌های پیش رو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند چرا که آنها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.
پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1402
طبق داده‌های منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی توسط برخی مسئولان، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و به تبع آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.
در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود صرف نظر کرده و طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند. به همین دلیل حجم معاملات در ماه‌های بهمن و اسفند کاهش یافت چرا که ملکی در بازار برای خرید و فروش وجود نداشت و یا در صورت وجود تعداد آنها بسیار محدود بود. با توجه به شرایط کنونی کشور طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار صرف‌نظر کنند چرا که فروش ملک و تورم انتظاری سرمایه آنها را به خطر خواهد انداخت.
طبق آمارهای موجود اکنون یک واحد 100 متری در محله انقلاب تهران برچسب قیمتی حول و حوش 6 میلیارد تومان را خورده است یعنی به طور میانگین متری 60 میلیون تومان؛ این در حالیست که نرخ میانگین هر متربع مسکن حدود 55 میلیون تومان اعلام شده؛ که این موضوع نشان می‌دهد قیمت‌ها بالاتر از آمارهای رسمی جابجا می‌شوند.
پروژه‌های مسکن مهر بعد از گذشت حدود 15 سال هنوز هم تکمیل نشده در حالی که خود این پروژه‌های مسکن مهر با طرح اقدام ملی در سال 1398 و نهضت ملی مسکن در سال 1400 متصل شد. وقتی دولت‌ها بعد از 15 سال نتوانستند مسکن مهر را نهایی کنند اینکه بتوانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکن در حومه شهرها را اجرایی کنند کمی محل تردید است چرا که این پروژه نیاز به منابع مالی هنگفتی دارد که در توان شبکه بانکی زیان‌ده کنونی نیست مگر اینکه دولت به صورت دستوری از طریق ایجاد یک خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه سود بانکی این کار را انجام دهد که این نیز خود تبعات سنگینی را بر پیکر اقتصاد وارد خواهد کرد.
اولین پیامد یارانه‌ی سود بانکی کسری بودجه دولت خواهد بود و تورم و پیامد خط اعتباری بانک مرکزی نیز به همان ترتیب افزایش نقدینگی و تورم خواهد بود. در زمان ساخت مسکن ملی نرخ سود بانکی 18 درصد بود و اکنون این نرخ برای سررسید یک ساله وام به بالای 20 درصد رسیده است. اگر دولت یارانه سود بدهد وبرای حمایت از متقاضیان مسکن ملی بانک‌ها را وادار کند همان 18 درصد را دریافت کنند، خود دولت باید این مابه‌التفاوت را تقبل کند که با توجه به کمبود منابع منجر به افزایش بدهی دولت به شبکه بانکی خواهد شد.
ضمن اینکه بهای ساخت هر واحد در زمان اعلام این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بود اما اکنون ارقامی حول و حوش 8 میلیون تومان اعلام می‌شود این در حالیست که مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز اعلام کرده که قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بدون احتساب زمین متری 15 میلیون تومان است آن هم نه یک بنای خیلی باکیفیت. طبق گفته فعالان بازار مسکن قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 با افزایش 100 درصدی مواجه شده و به عنوان مثال هرکیلوگرم میلگرد اگر در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان خریداری می‌شد اکنون به حدود 24 هزار تومان و بیشتر رسیده است.
حال پرسش این است که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و وقتی ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی‌توان انتظار بهبود یک بخش را داشت. در منطق اقتصادی و بحث توسعه یک کشور نمی‌تواند وقتی پراید و تیبا مهمترین و پرفروش‌ترین تولیدات صنعت خودروی‌اش باشند یک بخش مسکن پیشرفته و پررونق داشته باشد.
اکنون کشور در مسیر یک تورم مزمن قرار دارد و آیینه‌ی تمام‌نمای آن نیز بازار مسکن است. بازار مسکن قطعا در کشوری که در چنبره کسری بودجه، تحریم‌ها، جهش‌های ارزی، بیکاری، ناترازی بانکی و در حالت کلی ناکارآمدی اقتصادی گرفتار شده بهبود نخواهد یافت و رد این موضوع را می‌توان حتی در سال‌های گذشته و جهش‌های ترسناک قیمت مسکن نیز مشاهده کرد. بنابراین در صورتی که همین شرایط در سال آینده ادامه پیدا کند حداقل تورم 20 تا 30 درصدی را در بخش مسکن خواهیم داشت و احتمال افزایش آن نیز وجود دارد. بازار اجاره نیز تابعی از قیمت مسکن است و در صورتی که قیمت مسکن افزایش یابد از آنجا که اجاره نیز در نسبت با قیمت تعیین می‌شود طبیعتا نرخ اجاره نیز افزایش خواهد یافت.
بازار مسکن در صورتی به سمت بهبود خواهد رفت که کل اقتصاد کشور بهبود یابد یعنی تحریم‌ها در مسیر لغو باشند، تجارت خارجی افزایش یابد، گشایش‌های سیاسی اتفاق بیفتد، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، نرخ سرمایه‌گذاری به وضعیت نرمال برسد، کشور رشد اقتصادی پایدار تجربه کند (نه رشد اقتصادی مبتنی بر نفت)، نرخ بیکاری کاهش یابد و ... خود بخش مسکن سهم حدودا 30 درصدی در کل نقدینگی کشور دارد و نیز سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی و این در حالیست که حدود 40 درصد سهم تشکیل سرمایه کل کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است. این نشان می‌دهد که رونق این بخش می‌تواند تاثیر مهمی روی اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال (اگرچه اشتغال در بخش مسکن اشتغال پایدار محسوب نمی‌شود) داشته باشد.
در حالت کلی اگر تورم و افزایش نرخ ارز همچنان ادامه‌دار باشند که این احتمال نیز دور از دسترس نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و در صورتی که دولت بتواند نرخ تورم را کنترل و وضعیت ارزی را به ثبات برساند و ارزش پولی ملی را تا حدی افزایش دهد می‌توان امیدوار بود که قیمت مسکن در سال 1402 دست کم اگر نه کاهشی اما کند شود.
بازار مسکن در حالت کلی تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور است؛ وقتی تورم افسار پاره کرده و قیمت غذا و خوراک و غیر خوراک به صورت نامحدود بالا می‌رود طبیعتا مسکن نیز از این امر مستثنی نخواهد بود. تقریبا هیچ یک از راهکارهای دولت برای کنترل بازار مسکن مفید واقع نشد و چه بسا حتی برعکس راهکارها التهاب‌آفرین بودند. نتیجه نظاره‌گری دولت این بود که مردم روز به روز در برابر مسکنی که تا بیش از 80 درصد سبد هزینه خانوار را تشکیل می‌دهد بی دفاع‌تر شدند.
وعده دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال نه تنها محقق نشد بلکه عطای آن به لقای‌اش بخشیده شد و پیشرفت فیزیکی پروژه‌های طرح ملی مسکن در بخش‌های مختلف کشور حتی به 10 درصد نیز نرسیده است. مهمترین دلیل شکست پروژه ساخت مسکن چالش تأمین مالی آن توسط بانک‌ها بود چرا که بانک‌ها به دلیل ناترازی و همچنین زیان‌ده بودن توان تأمین مالی این پروژه را نداشتند. این در حالی بود که کارشناسان نیز به عدم تحقق این وعده به دلیل مشکلات فراوان آن هشدار داده بودند. نه تنها بحث تأمین مالی بلکه حتی بحث تأمین زمین و قیمت تمام شده ساخت هر واحد دو مشکل دیگری بودند که تبدیل به مانعی برای طرح مسکن ملی شدند.
نتیجه این بود که بازار مسکن نه تنها به این وعده هیچ واکنش مثبتی نشان نداد بلکه برعکس زنجیر پاره کرد و با افزایش نرخ دلار گوی سبقت را حتی از تورم عمومی کشور ربود.
وضعیت بازار مسکن در سال 1401
همان‌طور که در بالا گفتیم بازار مسکن هم در بخش اجاره و هم در بخش خرید و فروش در سال 1401 به شدت بحرانی شد و دلیل بالارفتن قیمت مسکن نیز به عامل مهم تورم و نرخ ارز باز می‌گردد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ دلار دارد و هر زمان دلار و ارز در کشور بالا می‌رود قیمت مسکن به سرعت به این فاکتور واکنش نشان می‌دهد. از آنجایی که دولت توان آن را ندارد که سیاست شکست‌خورده قیمت‌گذاری دستوری - این اولین و آخرین راه‌حل مقامات اقتصادی برای کنترل قیمت‌ها - را روی بازار مسکن به اجرا در بیاورد، قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت زنجیر پاره کرد و مانند ماه‌ها و سال‌های قبل، شد آنچه که باید می‌شد.
مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن در این راستا می‌تواند جالب باشد. قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریبا به حول و حوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی نیز سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریبا رشدی معادل 100 درصد است. قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین اکنون به حدود 55 هزار تومان رسیده است در حالی که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود که رشدی حدودا 60 درصدی را نشان می‌دهد.
گزارش مرکز آمار ایران نشان داد که تورم ماهانه مسکن دی ماه نسبت به آذرماه سال 1401 رشد تقریبا 10 درصدی داشته در حالی که تورم عمومی کشور در آن ماه 4.1 درصد بود. یعنی مسکن فقط طی دی ماه حدود 10 درصد افزایش یافت. همچنین طبق آمارها شاخص قیمت نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده در حالی که ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بود. یعنی تورم اجاره مسکن نیز در بهمن ماه با افزایش روبرو شده است.
طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک 5 بار با افزایش قیمت مواجه شد که مهمترین دلیل این افزایش تورم انتظاری است. در واقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه‌های پیش رو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند چرا که آنها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.
پیش‌بینی بازار مسکن در سال 1402
طبق داده‌های منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی توسط برخی مسئولان، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت چرا که کسری بودجه و تورم عمومی و به تبع آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.
در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود صرف نظر کرده و طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند. به همین دلیل حجم معاملات در ماه‌های بهمن و اسفند کاهش یافت چرا که ملکی در بازار برای خرید و فروش وجود نداشت و یا در صورت وجود تعداد آنها بسیار محدود بود. با توجه به شرایط کنونی کشور طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار صرف‌نظر کنند چرا که فروش ملک و تورم انتظاری سرمایه آنها را به خطر خواهد انداخت.
طبق آمارهای موجود اکنون یک واحد 100 متری در محله انقلاب تهران برچسب قیمتی حول و حوش 6 میلیارد تومان را خورده است یعنی به طور میانگین متری 60 میلیون تومان؛ این در حالیست که نرخ میانگین هر متربع مسکن حدود 55 میلیون تومان اعلام شده؛ که این موضوع نشان می‌دهد قیمت‌ها بالاتر از آمارهای رسمی جابجا می‌شوند.
پروژه‌های مسکن مهر بعد از گذشت حدود 15 سال هنوز هم تکمیل نشده در حالی که خود این پروژه‌های مسکن مهر با طرح اقدام ملی در سال 1398 و نهضت ملی مسکن در سال 1400 متصل شد. وقتی دولت‌ها بعد از 15 سال نتوانستند مسکن مهر را نهایی کنند اینکه بتوانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکن در حومه شهرها را اجرایی کنند کمی محل تردید است چرا که این پروژه نیاز به منابع مالی هنگفتی دارد که در توان شبکه بانکی زیان‌ده کنونی نیست مگر اینکه دولت به صورت دستوری از طریق ایجاد یک خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه سود بانکی این کار را انجام دهد که این نیز خود تبعات سنگینی را بر پیکر اقتصاد وارد خواهد کرد.
اولین پیامد یارانه‌ی سود بانکی کسری بودجه دولت خواهد بود و تورم و پیامد خط اعتباری بانک مرکزی نیز به همان ترتیب افزایش نقدینگی و تورم خواهد بود. در زمان ساخت مسکن ملی نرخ سود بانکی 18 درصد بود و اکنون این نرخ برای سررسید یک ساله وام به بالای 20 درصد رسیده است. اگر دولت یارانه سود بدهد وبرای حمایت از متقاضیان مسکن ملی بانک‌ها را وادار کند همان 18 درصد را دریافت کنند، خود دولت باید این مابه‌التفاوت را تقبل کند که با توجه به کمبود منابع منجر به افزایش بدهی دولت به شبکه بانکی خواهد شد.
ضمن اینکه بهای ساخت هر واحد در زمان اعلام این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بود اما اکنون ارقامی حول و حوش 8 میلیون تومان اعلام می‌شود این در حالیست که مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران نیز اعلام کرده که قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بدون احتساب زمین متری 15 میلیون تومان است آن هم نه یک بنای خیلی باکیفیت. طبق گفته فعالان بازار مسکن قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 با افزایش 100 درصدی مواجه شده و به عنوان مثال هرکیلوگرم میلگرد اگر در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان خریداری می‌شد اکنون به حدود 24 هزار تومان و بیشتر رسیده است.
حال پرسش این است که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و وقتی ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی‌توان انتظار بهبود یک بخش را داشت. در منطق اقتصادی و بحث توسعه یک کشور نمی‌تواند وقتی پراید و تیبا مهمترین و پرفروش‌ترین تولیدات صنعت خودروی‌اش باشند یک بخش مسکن پیشرفته و پررونق داشته باشد.
اکنون کشور در مسیر یک تورم مزمن قرار دارد و آیینه‌ی تمام‌نمای آن نیز بازار مسکن است. بازار مسکن قطعا در کشوری که در چنبره کسری بودجه، تحریم‌ها، جهش‌های ارزی، بیکاری، ناترازی بانکی و در حالت کلی ناکارآمدی اقتصادی گرفتار شده بهبود نخواهد یافت و رد این موضوع را می‌توان حتی در سال‌های گذشته و جهش‌های ترسناک قیمت مسکن نیز مشاهده کرد. بنابراین در صورتی که همین شرایط در سال آینده ادامه پیدا کند حداقل تورم 20 تا 30 درصدی را در بخش مسکن خواهیم داشت و احتمال افزایش آن نیز وجود دارد. بازار اجاره نیز تابعی از قیمت مسکن است و در صورتی که قیمت مسکن افزایش یابد از آنجا که اجاره نیز در نسبت با قیمت تعیین می‌شود طبیعتا نرخ اجاره نیز افزایش خواهد یافت.
بازار مسکن در صورتی به سمت بهبود خواهد رفت که کل اقتصاد کشور بهبود یابد یعنی تحریم‌ها در مسیر لغو باشند، تجارت خارجی افزایش یابد، گشایش‌های سیاسی اتفاق بیفتد، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، نرخ سرمایه‌گذاری به وضعیت نرمال برسد، کشور رشد اقتصادی پایدار تجربه کند (نه رشد اقتصادی مبتنی بر نفت)، نرخ بیکاری کاهش یابد و ... خود بخش مسکن سهم حدودا 30 درصدی در کل نقدینگی کشور دارد و نیز سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی و این در حالیست که حدود 40 درصد سهم تشکیل سرمایه کل کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است. این نشان می‌دهد که رونق این بخش می‌تواند تاثیر مهمی روی اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال (اگرچه اشتغال در بخش مسکن اشتغال پایدار محسوب نمی‌شود) داشته باشد.
در حالت کلی اگر تورم و افزایش نرخ ارز همچنان ادامه‌دار باشند که این احتمال نیز دور از دسترس نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و در صورتی که دولت بتواند نرخ تورم را کنترل و وضعیت ارزی را به ثبات برساند و ارزش پولی ملی را تا حدی افزایش دهد می‌توان امیدوار بود که قیمت مسکن در سال 1402 دست کم اگر نه کاهشی اما کند شود.
