تحلیلی در باره CGT مالیات بر عایدی سرمایه

کبنا ؛متن ارسالی
تا به حال در اقتصاد ضعیف عمل کرده‌ایم و نسبت به آن چیزی که رهبری فرمودند فاصله داریم.
یکی از نتایج این فاصله غلبه فعالیت‌های غیر مولد بر فعالیت‌های مولد اقتصادی در کشور است.
بازارهای غیرمولد، سود سرشار با کمترین هزینه و زحمت را در پی دارد و باعث می‌شود منابع و نقدینگی به سمت این فعالیت‌ها برود و باعث تعطیلی و بیکاری گسترده شود.
جذابیت بازارهای غیرمولد مانع رونق فضای کسب و کار شده است، وجود بازارهای غیرمولد و جذاب که سود زیادی در پی دارد باعث شده ریسک ورود به بازارهای تولیدی کم شود، چرا که خطر ورشکستگی و سود بسیار کم وجود دارد.
افزایش فعالیت‌های غیرمولد در اقتصاد مانعی در جهت افزایش تولید و ثروت و از طرفی باعث توزیع ناعادلانه درامدها شده و رکود و تورم را تشدید می‌کند.
سفته بازی، خرید و فروش‌های مکرر، احتکار زمین و مسکن از جمله‌ی این فعالیت‌هاست که ضمن جذب بخش عمده‌ای از منابع مالی سبب بی ثابتی بازار و افزایش قیمت می‌شود.
در شرایط کنونی به دلیل پیگیری سیاست تحریک تقاضا (افزایش وام خرید مسکن) از سوی وزارت راه و شهرسازی و همچنین کاهش عرضه مسکن در سال‌های جاری، زمین و مسکن با افزایش قیمت چشم گیری مواجه شده است.
به گفته‌ی کارشناسان عامل اصلی سفته بازی و افزایش قیمت‌ها رشد بی رویه‌ی نقدینگی است که باید به جای سفته بازی به سمت تولید هدایت شود.
هدایت حجم نقدینگی به سمت تولید و صنعت از دو جهت مهم است:
1: اگر به ازای نقدینگی، کالا و خدمات تولید شود، حجم تولید افزایش می‌یابد و اثر نقدینگی تا حدی خنثی می‌شود.
2: اگر نقدینگی به سمت تولید نرود، سوداگران و سفته بازان با ورود به بازار ارز و طلا باعث افزایش قیمتا اینم نوع دارایی‌ها می‌شود.
نقدینگی که امروز به 16000000 تومان رسیده، اگر به سمت تولید هدایت نشود هر روز شاهد افزایش شکاف طبقاتی خواهیم بود.
اما می‌توان با هدایت نقدینگی موجود به اقتصاد مطلوب برسیم.
اقتصاد مطلوب، اقتصادی است که برای مردم دارای رفاه، عدالت، تولید، اشتغال... باشد.
دو مورد از ابتدایی‌ترین کارهایی که لازمه رسیدن به اقتصاد مطلوب است بدین صورت است که:
1: باید سوددهی فعالیت‌های غیرمولد را کاهش داد
2: باید سوددهی تولید افزایش پیدا کند و نقدینگی در تولید بماند.
به صورت خلاصه، باید سوددهی در بازار مولد از بازار غیرمولد بیشتر باشد تا کسی به سمت فعالیت‌های غیرمولد تمایل پیدا نکند.
تامین نشدن تقاضای فزاینده حاصل از رشد جمعیت و مهاجرت به خصوص در چند دهه اخیر به دلیل ثابت بودن مقدار زمین و محدودیت عرضه، موجب بروز رشد مداوم قیمت مسکن شد.
کنترل این اثر از طریق سیاست‌های پولی، راه حل کارامد و بلند مدتی به شمار نمی اید زیرا با افزایش قدرت خرید افراد عده‌ی بیشتری را با انگیزه سودجویانه وارد این عرصه می‌کند (سیاست پولی انبساطی) و یا با بروز رکود گسترده در بازار مسکن مو جب افول شدید فعالیت‌های ساخت و ساز و در پیان بروز بیکاری و تحمیل زیان شدید و گاه ورشکستگی بانک‌ها می‌شود (سیاست پولی انقباضی)
یک دلیل دیگر در گرانی مسکن انگیزه معاملاتی از تقاضای مسکن است.
برای اصلاح ساختارهای نظام مالیاتی می‌توانیم دو کار انجام دهیم:
1: گسترش پایه‌های مالیاتی جدید
2: بهبود پایه‌های عملکرد پایه‌های موجود است
معرفی هرپایه‌ی جدید مالیاتی باید سه عنصر مهم یعنی:
1: شناخت دقیق خود پایه مالیاتی
2: اثار اقتصادی مربوط با وضع مالیات بر این پایه
3: نرخ‌ها و معافیت‌ها برای بخش‌های مختلف مورد ارزیابی قرار گیرد
ارزش دارایی‌ها معمولاً بر اساس سه متغیر زیر تعیین می‌شود:
1: درامدهای مورد انتظاری که این دارایی در اینده ایجاد می‌کند
2: ارزش به راوری دارایی در زمان اسقاط دارایی
3: نرخ تنزیل مناسب برای تبدیل جریان درامدی آتی و ارزش اسقاطی و ارزش حال.
علل تغییر در ارزش یک دارایی:
1: علل بیرونی که به فرایند تولید مربوط نیست (کمبود دارایی‌های جدید در بازار، افزایش در قیمت محصولاتی که دارایی تولید می‌کند و یا تغییر در نرخ بهره‌ی بازار)
2: علل درونی که مربوط به فرایند تولید هستند(خطا در پیش بینی‌های موجود در مورد میزان استهلاک واقعی دارایی و یا تواناییان در تولید واحدهای محصول بیشتر از انچه در زمان خرید دارایی پیش بینی می‌شد.
یک راهکار برای جلوگیری از رشد فعالیت‌های غیر مولد ایجاد هزینه برای بازارهای غیرمولد است.
ان هم از طریق مالیات بر عواید سرمایه است.
مالیات بر عواید سرمایه یا Capital Gains Tax که با نام اختصاری CGT بیان می‌شود و بر این اساس است که اگر دارایی با قیمتی بیش از قیمت خریداری شده فروخته شود به ان مالیات تعلق می‌گیرد.
این قانون با کنترل فعالیت‌های سوداگرانه در بخش زمین و مسکن از طریق اخذ مالیات‌های تنظیمی کمک قابل توجهی به کاهش جذابیت بخش غیرمولد خواهد داشت.
طبق امار منتشر شده توسط بانک مرکزی قیمت یک متر مربع زمین در تهران از اردیبهشت سال 1396 تا اردیبهشت سال 1395 بیش از 34 درصد افزایش قیمت داشته و با افزایش قیمت زمین هزینه‌های بخش تولید افزایش پیدا می‌کند.
افزایش قیمت‌هایی که در بازار مسکن رخ می‌دهد ناشی از نگهداری بلند مدت مسکن به دلیل حفظ ارزش سرمایه نسبت به کاهش ارزش بلند مدت پول، ایجاد ارزش افزوده در مسکن و تغییر تقاضای مردم و سفته بازی است.
CGT مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن است که به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات زمین و مسکن در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌شود.
این مالیت تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و تقاضاهای مصرفی (خانه اول هر فرد) معاف از هرگونه مالیات‌اند.
عایدات در دو زمان مشمول مالیت می‌شوند:
1: فروش دارایی، باقیمتی فراتر از قیمت خرید
2: دریافت سود از محل نگهداری دارایی (به عنوان مثال: سود سهام)
در امریکا نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن دامنه‌ی نوسان‌های گسترده‌ای دارد و از عوامل متعددی تاثیر می‌پذیرد:
مدت زمان تملک دارایی، درامد صاحبخانه، هدف از تملک دارایی و مانندان عواملی هستند که این نرخ را تحت تاثیر خود قرار می‌دهند.
این نرخ از 5 درصد شدوع و تا 40 درصد رشد می‌کند. نرخ‌های بالاتر بر عواید حاصل از مبادلات کوتاه مدت (زیر 1 سال) وضع می‌شود.
دولت مبادلات کوتاه مدت را از انجایی که به رشد تقاضا و مسکن دامن میزند با تحمل مالیات سنگین محدود می‌کند.
طبق جدیدترین قانون در امریکا املاکی که صاحبانان بیش از دو سال دران اقامت داشته‌اند تا سقف 250 هزار دلار و برای افراز متاهل تا 500 هزار دلار معاف از مالیات بر عایدی سرمایه است. وجود چنین توقف‌های مالیاتی نشان دهنده ان است که دولت از افرادی که ملک را با قصد اقامت (نه با قصد کسب درامد از اجاره یا رشد ارزش ملک) نگهداری کرده‌اند مالیاتی نمی‌گردند.
پس هدف دولت از این قانون کسب درامد نیست بلکه ممانعت از تجمیع انگیزه‌های سودجویانه است.
نبود این قانون باعث افزایش شکاف نابرابری است. ثروتمندان به دلیل سرمایه‌ای که دارند در صورت نبود این قانون روز به روز به خاطر سرمایه گذاری، عایدی‌های بیشتری نصیبشان می‌شود و فقرا به دلیل نداشتن ثروت هیچ سودی کسب نمی‌کنند چون نمی‌توانند هیچ جایی سرمایه گذاری کنند و شکاف بین فقیر و غنی بیشتر می‌شود.
این قانون بر رشد قیمت مسکن یعنی تفاضل قیمت خرید و فروشان وضع می‌شود.
این قانون با هدف کنترل نوسانات قیمت مسکن وضع شده و نقش مهمی در جلوگیری از انحراف و حجوم سرمایه‌ها به بخش مسکن با هدف انجام فعالیت‌های سودجویانه ایفا می‌کند. کشورهایی نظیر ایلات‌های متحده، انگلستان، ژاپن، فرانسه، المان و ... اجرا می‌شود.
 روش اخذ مالیات در این کشورها: تفاوت قیمت خرید فروش مسکن مشمول مالیات خواهد بود.
عوامل متعددی در تعیین نرخ مالیات بر رشد قیمت مسکن موثر هستند:
1: مدت زمان تملک: تملک کوتاه مدت مشمول نرخ بالاتر و بلند مدت نرخ پایین‌تر
2: هدف از تملک: املاکی که فروشنده دران ساکن بوده مشمول نرخ پایین‌تر و املاک اجاری مشمول نرخ سنگین‌تر.
3: تعداد املاک مالک: اگر مالک دارای املاک متعددی باشد مشمول نرخ بالاتر و چنانچه ملک به فروش رسیده تنها ملک فروشنده باشد، مشمول نرخ پایین‌تر می‌شود.
4: درامد مالک ملک: این که مالک در کدام رده درامدی (دهک درامدی) قرار دارد تا حدود زیادی در تعیین نرخ مالیات بر رشد قیمت مسکن موثر است، به این ترتیب که افراد با درامد بالاتر مشمول نرخ بیشتر می‌شود.
5: هدف از فروش ملک: چنانچه هدف از فروش ملک، تعویض و جایگزینیان باشد، نرخ پایین‌تری بر فروشان وضع خواهد شد تا اینکه هدف از فروش سرمایه گذاری در بخشی غیر از مسکن باشد.
6: هدف از خرید: هدف فروشنده از خرید ابتدایی در تعیین نرخ مشمول مالیالت بسیار موثر است. چنانچه واسطه گری و کسب انتفاع از خرید و فروش هدف فروشنده باشد وی مشمول نرخ بالایی خواهد شد که این هدف با معیارهای خواصی سنجیده می‌شود.
7: خریدار: کسی که ملک به او منتقل می‌شود ممکن است از افراد درجه یک فروشنده باشد که در واقع ملک به او اهدا شده (پدر به فرزند-شوهر به همسر و ...) در این صورت نرخ پایین‌تری بر عایدات فروشنده وضع خواهد شد.
بر اساس سرشماری‌های انجام گرفته در بازه زمانی سال 1385-1395، 7 میلیون واحد مسکونی بدون احتساب خانه‌های خالی از سکنه، به موجودی مسکن اضافه شده. در حالی که 2.4 میلیون خانوار جدید دارای مسکن ملکی (مصرفی) شده‌اند.
این بدان معناست که طی این بازه زمانی 66 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. نرخ رشد قیمت در دوره‌های بلند مدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال 1377-1395 معادل 16.91 درصد بوده اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی 24.75 درصد بوده است.
طبق داده‌های وزارت راه و شهرسازی طی دوره 1371 – 1394 در شهر تهران بهای زمین 128 برابر و مسکن 88 برابر و اجاره بهایه نسکن 106 برابر افزایش داشته در حالی که طی این مدت شاخص بهای کالاها با خدمات معرفی 67 برابر و سرمایه گذاری بخش خصوصی در ساختمان‌های مناطق شهری تهران 130 برابر شده است.
به عبارت دیگر بهای زمین 2 برابر و مسکن 1.4 برابر و اجاره بها 1.7 برابر سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یافته است.
به گزارش بانک مرکزی خانواده‌های شهری در طی سال 95 سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار به رقم حدود 35.5 درصد رسیده که نسبت به سال 1389 در حدود 5.4 درصد افزایش داشته است.
مسلماً سهم هزینه‌ای که مسکن برای اقشار کم درامد جامعه بسیار بالاتر از 35.5 درصد است. در حالی ک این نرخ در کشورهای توسعه یافته، سهم هزینه‌ای مسکن در سبد خانوار 15 الی 75 درصد است.
نکته نگران کننده این است که تعداد خانه‌های خالی از سکنه از سال 1390-1395 با رشد 1 میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد رسده است و بر اسال ماده 54 قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم دولت مکلف به گرفتن مالیات است اما در عمل چنین چیزی را مشاهده نمی‌کنیم.
با عدم پیگیری دولت برای گرفتن مالیات شاهد احتکار در بازار مسکن هستیم و به گفته آقای کاظم زاده نماینده مجلس 65 درصد از خانه‌های ساخته شده در کشور مصرفی نیست بلکه سوداگری است و این سوداگری باعث بالا رفتن تقاضا می‌شود و وقتی عرضه کم باشد شاهد بالا رفتن قیمت مسکن خواهیم بود.
مزایای مالیات بر عایدی سرمایه:
1: سادگی و کارامدی: اتخاذ تصمیم در وضع این پایه مالیاتی جدید فقط نیازمند تعیین نرخ‌های لازم و تبیین دستور العمل اجرایی است زیرا تمامی امور مربوط به نقل و انتقال مسکن در دفاتر ثبت و اسناد صورت می‌پذیرد و این دفاتر نمایندگان دولت بوده و مجری قوانین دولت‌اند. در نتیجه این امکان که معامله‌ای قبل از پرداخت مالیات بر رشد قیمت ثبت شود منتفی است.
2: حداقل فرار مالیاتی: از انجایی که منافع طرفین (خریدار و فروشنده) در تضاد است ضریب این نوع مالیات بالا و امکان فرار مالیاتی در حد صفر است. در واقع طرفین یکدیگر را کنترل خواهند کرد و سیستم نیازی به ایجاد قوانین و نهادهای خاص برای جلوگیری از فرار مالیاتی نخواهد داشت. به عنوان نمونه ثبت نکردن معاملات در دفاتر ثبت اسناد برای فرار از پرداخت مالیات هرگز رخ نخواهد داد. این امر به دلیلان است که خریداران از انجام هرگونه معاملهع ی غیر محضری پرهیز می‌کنند زیرا مایل‌اند با این کار ضمن کسب اطمینان خاطر، امکان هرگونه تقلب در فروش را با انجام ثبت دفتری از فروشنده سلب کنند.
در نتیجه تمام معاملات مسکن بدون انکه دولت اجباری کرده باشد، از طریق دفاتر رسمی ثبت و اسناد صورت می‌گیرد و به این ترتیب قیمت مورد معادله شفاف بوده و هرگونه افزایش قیمت معاف از مالیات معلوم خواهد بود و هیچ معامله قبل از پرداخت مالیات رشد قیمت، تحقق نخواهد یافت. بنابراین خریدار فروشنده را ملزم می‌کند تا برای انجام مراحل ثبتی، مالیات احتمالی را پرداخت کند که این یک کنترل خودبه خودی و بدون دخالت دولت است.
تبانی خریدار و فروشنده برای فرار فروشنده از مالیات و تحقق معامله ملک با قیمتی فراتر از حد معاف از مالیات نخواهد بود.
اگر فروشنده به خریدار پیشنهاد کند تا برای فرار از مالیات معادل بخشی از مالیات را به وی پرداخت کند و درعوض، خریدار رضایت دهد تا بجای قیمت توافقی، قیمت معاف از مایلات در دفاتر ثبت شود خریدار قبول نخواهد کرد زیرا در این صورت ملاک محاسبه قیمت معاف از مالیات در زمان‌های آتی، قیمت ثبت شده در دفاتر خواهد بود و خریدار کنونی که فروشنده آتی است از حاشیه سود معاف از مالیات کمتری برای فروش ملک در اینده برخوردار خواهد بود.
5 اثر اقتصادی مالیات بر عایدی سرمایه:
1: کاهش شکاف طبقاتی و توزیع درآمد
2: افزایش پیش بینی پذیری و کاهش نوسانات قیمتی
3: کاهش تورم
4: هدایت سرمایه‌ها و منابع به سمت فعالیت‌های مولد
5: حداقل فرار مالیاتی
یکی از سوالات ما از دولت و مجلس این است:
خانه‌های خالی از سکنه در اختیار چه کسانی است؟؟
چه افراد و اورگان هایی پشت این قضیه هستند؟
چرا به این مساله رسیدگی نمی‌شود؟!
چرا اقای اخوندی به رییس مجلس نامه زده و آقای لاریجانی نیز این قانون را از دستور کار مجلس خارج کرده است؟؟
چرا قوانینی که به صلاح همه است، در دولت و مجلس تصویب نمی‌شود و فقط قوانینی که به ضرر ملت ایران است تصویب و سعی بر تصویب انها می‌شود؟ از جمله 2030، FATF، برجام و ...
از نمایندگان استان کهگلویه و بویر احمد و تمامی نمایندگان استان‌ها که انتظار می‌رود که انقلابی عمل کرده و این قانون را که مصلحت تمام مردم دران است را به تصویب برسانند و مطالبه مردم مبنی بر حل مشکلات اقتصادی را جدی بگیرند.
--------------------------------
 بهنام احمدی دبیر قرارگاه شهید احمدی روشن استان کهگلویه و بویر احمد
با تشکر از اساتید (مهدی غلامی، مهدی تقوی، باقر درویشی، محــمد نبی شهیکی تاش، مـحمد رضا عبدی، حمید عسکری ازاد)